問答題

　　1.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)�，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

　　據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

　　1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

　　2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

　　問題：

　　1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

　　2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

　　考點(diǎn)分析：在不同客觀條件下，估價方法的選用與技術(shù)路線。

　　【參考答案】

　　1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

　　理由：

　　估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

　　或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

　　2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。(4分)

　　考試總結(jié)：因?yàn)榭荚囈话愣际且砸环N選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

　　2.某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。

　　問題：

　　1.評估該宗房地產(chǎn)評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

　　2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費(fèi)用?

　　3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

　　考點(diǎn)分析：兩種以上估價方法的選用及其技術(shù)路線

　　【參考答案】估價方法的選用及其技術(shù)路線

　　1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法。(2分)

　　2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：

　　建筑物拆除費(fèi)用。(2分)

　　土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用等)。(2分)

　　其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)

　　3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法。(2分)