下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處 (每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)。

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估

　　估價委托人：××股份有限公司

　　估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××(注冊號：×××)

　　×××(注冊號：×××)

　　估價作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日

　　估價報告編號：××估字[2011]第××號

　　目錄(略)

　　致估價委托人函(略)

　　指錯：1.封面中應是“估價報告出具日期”，而不是“估價作業(yè)期”。

　　指錯：2.“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

　　估價師聲明(略)

　　估價假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、估價委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　四、估價對象

　　1.估價對象范圍

　　估價對象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。

　　2.估價對象概況

　　(1)位置及環(huán)境狀況(略)

　　(2)建筑物狀況

　　估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡;第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為6324㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面;水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)狀況較好。

　　指錯：3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

　　(3)土地狀況

　　估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達到“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整)。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。

　　3.權(quán)利狀況

　　(1)房屋所有權(quán)情況(略)

　　(2)土地使用權(quán)情況(略)

　　(3)他項權(quán)利狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。

　　根據(jù)估價人員實地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響。

　　五、價值時點

　　2011年9月14日，與實地查勘日一致。

　　六、價值類型

　　房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價依據(jù)

　　(一)國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)(略)

　　(二)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標準

　　1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

　　2.《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》;

　　3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

　　指錯：4.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》。

　　指錯：5.嚴格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。

　　(三)估價委托人提供的有關(guān)資料

　　1.《房屋所有權(quán)證》;

　　2.《國有土地使用證》;

　　3.委托人提供的其他有關(guān)資料。

　　(四)估價機構(gòu)實地查勘、市場調(diào)查獲得的資料(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據(jù)估價對象的特點和估價目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。(方法定義略)

　　十、估價結(jié)果

　　估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結(jié)合估價對象特點和使用現(xiàn)狀，按照科學的估價程序，選用比較法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。

　　估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)。

　　指錯：6.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

　　指錯：7.估價結(jié)果中“選用比較法和收益法進行測算”和前面不一致錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”。

　　指錯：8.嚴格講，在估價結(jié)果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復。

　　指錯：9.估價結(jié)果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)期(略)

　　十三、估價報告應用的有效期(略)

　　十四、風險提示(略)

　　指錯：10.估價結(jié)果報告中缺少“注冊房地產(chǎn)估價師”及其親筆簽名。

　　指錯：11.估價結(jié)果報告中缺少“實地查勘期”。

　　指錯：12.估價結(jié)果報告缺變現(xiàn)能力分析。

　　估價技術(shù)報告

　　一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

　　二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　四、市場背景描述與分析(略)

　　五、最高最佳利用分析(略)

　　六、估價方法適用性分析(略)

　　七、估價測算過程

　　(一)成本法

　　成本法是求取價值對象(注：嚴格說應為估價對象)在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：

　　房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　房地重新購建價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　1.土地取得成本

　　采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權(quán)價格，同時考慮買方應當負擔的相關(guān)稅費后，土地取得成本為7836797元(測算過程略)。

　　2.開發(fā)成本

　　開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、不可預見費。

　　(1)建筑安裝工程費

　　建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、設(shè)備設(shè)施費、裝飾裝修工程費用等。

　　A.建筑物建安費

　　根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數(shù)的通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價為1150元/㎡，包括建安造價、基礎(chǔ)工程費、設(shè)備設(shè)施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：

　　估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726(元)。

　　指錯：13.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結(jié)構(gòu)造價計算。

　　B.附屬工程費

　　附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，綜合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計65元/m2，則附屬工程費為795204元。

　　建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930(元)。

　　(2)勘察設(shè)計和前期工程費

　　1)勘察設(shè)計費

　　按造價的6.23%計算，為928141元。(依據(jù)略)

　　2)前期工程費

　　按建筑面積計122元/m2，共計1496115元。(依據(jù)略)

　　上述兩項合計為2424256元。

　　(3)不可預見費

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項目的規(guī)模，不可預見費一般為開發(fā)成本的1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述(1)(2)項之和的3%，為446938元。

　　指錯：14.成本法計算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“其他工程費”

　　指錯：15.成本法計算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費”的計算。

　　3.管理費用

　　管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。(依據(jù)略)

　　4.銷售費用

　　銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計，故本次不考慮銷售費用。

　　指錯：16.成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用。

　　5.投資利息

　　投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，開發(fā)期為0.75年。(依據(jù)略)

　　利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。

　　假定土地取得成本、勘察設(shè)計費、前期工程費和開發(fā)期間稅費在開工前一次性投入，開發(fā)成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

　　投資利息=(土地取得成本+勘察設(shè)計和前期工程費+開發(fā)期間稅費)×[(1+利率)開發(fā)年限-1]+[(建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預見費+開發(fā)期間稅費+管理費用+銷售費用)×[(1+利率)開發(fā)年限/2-1]=829443(元)

　　6.銷售稅費

　　銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當?shù)匦陆ǚ亲≌�交易綜合服務費為11元/m2，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24(依據(jù)略)

　　7.開發(fā)利潤

　　根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價對象實際情況，取平均利潤率為15%，則：

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×成本利潤率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

　　指錯：17.成本法計算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)× ×市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平。

　　指錯：18.開發(fā)利潤計算中，成本利潤率計算基數(shù)中不應有“銷售稅費”一項。

　　8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格的確定

　　房地產(chǎn)重新購建價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　解得：P=34539073(元)

　　9.建筑物折舊的確定

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格×(1-成新率)。

　　經(jīng)計算，建筑物折舊為1410273元。(測算過程略)

　　10.成本法評估結(jié)果確定

　　房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

　　=34539073-1410273

　　=33128800(元)

　　則：房地產(chǎn)單價=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

　　(二)收益法

　　1.基本原理

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)年凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。

　　2.測算過程

　　本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：

　　房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用

　　(1)確定房地產(chǎn)年總收益

　　房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。

　　根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查(調(diào)查結(jié)果表略)，綜合確定估價對象平均租金為每月20元/m2，正�？罩寐蕿�1%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：

　　20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

　　指錯：19.收益法計算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房地產(chǎn)年總費用項目構(gòu)成未說明理由。

　　指錯：20.收益法計算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

　　(2)確定房地產(chǎn)年總費用

　　①管理費

　　結(jié)合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%(依據(jù)略)，則年管理費為：2884608×1.5%=43269(元)

　�、诰S修費

　　維修費按房屋重置價格的2%計算(依據(jù)略)，估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)

　　③房屋年保險費

　　保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算(依據(jù)略)，估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費為：12791453×2‰=25385(元)

　　指錯：21.收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。

　　指錯：22.收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現(xiàn)值確定理由。

　�、苣陸�交稅金

　　主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，估價對象應繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應交稅金為：2884608×13.68%=394614(元)

　　則：房地產(chǎn)年總費用=①+②+③+④=745323(元)

　　(3)確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用

　　=2884608-745323

　　=2139285(元)

　　指錯：23.收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。

　　(4)確定報酬率

　　估價對象為工業(yè)用房，根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r，租金價格波動較小，故其風險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)報酬率。

　　指錯：24.報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56%而不是6%。

　　(5)確定房地產(chǎn)價格

　　截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象維護保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應當取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應費用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報酬率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

　　=32902609(元)

　　指錯：25.收益法計算中，未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

　　3.收益法評估結(jié)果確定

　　房地產(chǎn)單價=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

　　(三)估價對象市場價值

　　根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2;兩種方法的結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值的最終評估結(jié)果，則：

　　估價對象房地產(chǎn)單價=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

　　估價對象房地產(chǎn)總價=2692×12263.24≈3301.26(萬元)

　　指錯：26.確定最終估價結(jié)果時，對兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴謹。

　　(四)估價對象抵押價值

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0，故：

　　房地產(chǎn)抵押價值=3301.26-0=3301.26(萬元)

　　八、估價結(jié)果確定

　　估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。

　　估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)，單價：人民幣2692元/m2。

　　27.估價報告缺最后一大項（第八項）：附件。

試題來源:[2020年房地產(chǎn)估價師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯題練習 　　房地產(chǎn)估價師培訓: 針對每個考生的不同學習狀況，進行有對性的講解、訓練、答疑、�？迹�送真題班+全真摸底評測+評測后講師點評+多媒體題庫+考前直播密訓 　　報名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫，加入房地產(chǎn)估價師考試交流群：686276821有專門的老師幫忙解答

　　【參考答案】

　　1.封面中應是“估價報告出具日期”，而不是“估價作業(yè)期”;

　　2.“致估價委托人函”應放在“目錄”之前;

　　3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份;

　　4.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》;

　　5.嚴格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中;

　　6.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由;

　　7.估價結(jié)果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”;

　　8.嚴格講，在估價結(jié)果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復;

　　9.估價結(jié)果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由;

　　10.估價結(jié)果報告中缺少“注冊房地產(chǎn)估價師”及其親筆簽名;

　　11.估價結(jié)果報告中缺少“實地查勘期”;

　　12.估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析;

　　13.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結(jié)構(gòu)造價計算;

　　14.成本法計算中，開發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“其他工程費”;

　　15.成本法計算中，開發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費”的計算;

　　16.成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用;

　　17.成本法計算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平;

　　18.開發(fā)利潤計算中，成本利潤率計算基數(shù)中不應有“銷售稅費”一項;

　　19.收益法計算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房地產(chǎn)年總費用項目構(gòu)成未說明理由;

　　20.收益法計算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入;

　　21.收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由;

　　22.收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現(xiàn)值確定理由;

　　23.收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值;

　　24.報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56%而不是6%;

　　25.收益法計算中，未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償;

　　26.確定最終估價結(jié)果時，對兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴謹;

　　27.估價報告缺最后一大項(第八項)：附件。