閱讀理解

　　1、某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2012年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業(yè)主于2013年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。在2014年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。

　　<1> 、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)。

　　A、按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B、按建筑物耐用年限計算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D、按建筑物已使用年限計算

　　<2> 、采用收益法估價時，下述觀點錯誤是(　)。

　　A、收益年限應按價值時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B、價值時點應設定為2014年3月1日

　　C、凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D、應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　<3> 、估價機構評估出該商業(yè)樓在2014年3月1日公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A、2800

　　B、2940

　　C、4000

　　D、4200

　　<4> 、假設在2015年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2014年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

　　A、原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B、原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C、業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D、該500萬元可再次抵押

　　2、某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

開發(fā)期	開發(fā)面積	開工時間	完成時間	開始銷售時間
第一期	20萬m2	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15萬m2	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15萬m2	第5年6月	第6年6月	第6年1月

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構在選用假設開發(fā)法進行估價時，用動態(tài)分析法進行測算。

　　<1> 、房地產(chǎn)估價師確定動態(tài)分析法技術路線時，正確的做法是(　)。

　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點

　　<2> 、在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用(　)。

　　A、目前住宅市場價格

　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點

　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

　　<3> 、在確定開發(fā)成本時，應采用(　)。

　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　<4> 、在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括(　)。

　　A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　3、甲房地產(chǎn)估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。

　　<1> 、商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是(　)。

　　A、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　B、產(chǎn)權分散復雜

　　C、裝修高檔且復雜

　　D、收益性

　　<2> 、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要區(qū)位狀況的是(　)。

　　A、生活服務設施

　　B、交通條件

　　C、集聚程度

　　D、環(huán)境質(zhì)量

　　<3> 、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要實物狀況的是(　)。

　　A、地段繁華程度

　　B、樓層

　　C、建筑密度

　　D、無形價值

　　4、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

　　<1> 、若結合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款(　)萬元。

　　A、11.43

　　B、11.77

　　C、22.86

　　D、23.53

　　<2> 、因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是(　)。

　　A、若選用比較法，應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析

　　B、若選用比較法，應結合大廈各層業(yè)態(tài)進行價值分析

　　C、若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用、房地產(chǎn)折舊額

　　D、若選用收益法，其凈收益中不應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用

　　<3> 、兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權登記手續(xù)為(　)。

　　A、房屋所有權注銷登記

　　B、房屋所有權初始登記

　　C、房屋所有權變更登記

　　D、房屋所有權轉移登記

　　<4> 、若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價機構評估，則房地產(chǎn)估價師在抵押估價報告中應提示(　)。

　　A、該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

　　B、如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

　　C、如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

　　D、如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

　　5、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經(jīng)濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。

　　<1> 、如果采用收益法估價，下列關于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是(　)。

　　A、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

　　B、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響

　　C、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

　　D、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命的影響

　　<2> 、若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業(yè)的價值為(　)萬元。

　　A、6625

　　B、7333

　　C、7571

　　D、8833

　　<3> 、下列關于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中，正確的是(　)。

　　A、項目改建投入的成本費用應包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤

　　B、項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益

　　C、項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否合法

　　D、項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題

　　6、某房地產(chǎn)估價機構采用比較法和收益法對一旅館的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為5000元/㎡，收益價格為6000元/㎡，兩個測算結果存在一定差異。

　　<1> 、下列關于旅館房地產(chǎn)估價特點的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、轉讓少且一般為整體轉讓

　　B、功能單一

　　C、一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　D、價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　<2> 、如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是(　)。

　　A、空置率取值偏大

　　B、報酬率取值偏小

　　C、運營費用率取值偏大

　　D、租金增長率取值偏小

　　<3> 、旅館房地產(chǎn)估價時，影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況是(　)。

　　A、周圍環(huán)境

　　B、位置

　　C、交通條件

　　D、地段繁華程度

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　　答案

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應按土地使用權剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。如果求建筑物折舊年限，土地使用權到期對建筑物不予補償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用權到期對建筑物給予補償：按建筑物耐用年限計算。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運營費用。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。因此，凈收益中不應扣除建筑物折舊額。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。估價機構向委托人提交的估價結果應該是公開市場價值，為4000萬元。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是抵押物增值。該500萬元可再次抵押。注意再次抵押價值與抵押物添加增值的不同。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。房地產(chǎn)估價師確定動態(tài)分析技術路線時，應對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。評估投資價值，在確定開發(fā)成本時，應采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括銷售費用、銷售稅費和購地稅費。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉賣;一類是長期投資經(jīng)營。參見教材P101。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見教材P102～103。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無形價值。參見教材P104～105。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(萬元)�；�800÷3.5=228.57萬元，1層228.57萬元，2層228.57萬元×0.7=160萬元，1、2層合計228.57萬元+160萬元=388.57萬元，400-388.57=11.43(萬元)。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。首先應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析，因此選項A正確。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。繼承屬于房屋所有權轉移登記。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。工廠改建為超市，生產(chǎn)用房改為非生產(chǎn)用房，建筑物壽命會延長的，建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余年限均為38年。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。房地產(chǎn)的凈收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530萬元，建筑物凈收益=4500×8%=360萬元(a=v×r)，土地的凈收益=房地產(chǎn)凈收益–房屋凈收益=530-360=170萬元，則土地的價值=a/r=170/6%=2833萬元，房地產(chǎn)價值根據(jù)直接資本化法為=4500+2833=7333萬元。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。選項A錯誤，應扣減項目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、買方稅、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用。 選項C錯誤，項目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價特點。選項B錯誤，旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價方法的選用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，報酬率取值偏小，收益價格偏高。運用收益法計算價值時，價格偏高。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，