論述題

　　1、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：

　　五、最高最佳利用分析

　　最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：

　　1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。

　　2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。

　　3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。

　　4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/㎡，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/㎡。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。

　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。

　　2、

　　××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　封面(略)

　　致估價(jià)委托人函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳萬(wàn)零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)

　　2015年10月16日

　　目錄(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號(hào)(略)

　　三、估價(jià)目的

　　確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

　　四、估價(jià)對(duì)象

　　××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫(xiě)字樓。建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000㎡;地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2012年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2012年10月10日)。取得士地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2015年10月10日。

　　六、價(jià)值類型

　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)原則(略)

　　八、估價(jià)依據(jù)(略)

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)期

　　2015年10月10日至2015年10月16日。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)

　　二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析(略)

　　四、估價(jià)方法選用

　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)，然后綜合收益法和比較法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.年有效毛收入估算

　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)10000㎡，為某股份公司自用辦公，1～20層寫(xiě)字樓計(jì)20000㎡，全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)(不含寫(xiě)字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價(jià)對(duì)象的寫(xiě)字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個(gè))，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-20%)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60萬(wàn)元。

　　2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過(guò)程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00萬(wàn)元

　　(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬(wàn)元

　　(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬(wàn)元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03萬(wàn)元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬(wàn)元

　　(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98萬(wàn)元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫(kù))的綜合報(bào)酬為7.5%(具體過(guò)程略)。

　　5.求取收益價(jià)格，預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2052年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬(wàn)元

　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。

　　(二)比較法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.可比實(shí)例的選取，估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過(guò)程

　　(1)交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣(mài)、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2014年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2014年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正。估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過(guò)程略)，故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/㎡

　　實(shí)例B：6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元/㎡

　　實(shí)例C：6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/㎡

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843元/㎡

　　故運(yùn)用比較法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000=20529.00萬(wàn)元

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　由于采用收益法和比較法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬(wàn)元

　　取整為20350(精確到萬(wàn)元)

　　單位價(jià)格：20350÷38000=5355元/㎡(取整)

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳萬(wàn)零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：(略)

　　<1> 、上述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　3、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/㎡，則土地重新取得成本為：

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4(元)

　　2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門(mén)2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/㎡，房產(chǎn)管理部門(mén)2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/㎡，房產(chǎn)管理部門(mén)2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/㎡。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580(元)

　　3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=328580×(1-70%)=98574(元)

　　4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580-98574=256292.4(元)

　　房地產(chǎn)單價(jià)=256292.4/93.88=2730(元/㎡)

　　答案

　　論述題

　　1、

　　【正確答案】 1.雖然李某已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完用途變更手續(xù)，因此從法律上講，估價(jià)對(duì)象仍應(yīng)按住宅用途評(píng)估。

　　2.“若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值”錯(cuò)誤，應(yīng)改為：若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。

　　3.價(jià)值最大化分析應(yīng)在目前住宅用途現(xiàn)狀情況下，分別在維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開(kāi)發(fā)三種前提下進(jìn)行定量分析，最后得出在第二種前提下利用價(jià)值最大。不能只分析一種前提就得出結(jié)論。

　　4.“綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提”錯(cuò)誤，應(yīng)改為：綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以更新改造且改變用途為前提。

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。

　　1.致委托人函中缺價(jià)值時(shí)點(diǎn);

　　2.致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫(xiě)明所采用的估價(jià)方法的名稱，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地寫(xiě)運(yùn)用適宜的估價(jià)方法;

　　3.致委托人函中缺法定代表人的簽名;

　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和比較法的定義;

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;

　　5.年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，自用的10000平方應(yīng)按市場(chǎng)租金單獨(dú)計(jì)算才對(duì);

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%;

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，但是計(jì)算時(shí)是按照年有效毛收入為基數(shù)計(jì)算的，前后矛盾;

　　8.確定管理費(fèi)率缺理由;

　　9.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣(mài)價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高;

　　10.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤(應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比);

　　11.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致(注：個(gè)別因素修正都是一般);

　　12.比較法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車位的價(jià)值;

　　13.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

　　3、

　　【正確答案】 1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8(元);

　　2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220(元);

　　3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。