論述題

　　1、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在括號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　封面(略)

　　致估價(jià)委托人函

　　××公司：

　　受貴公司委托，我們對(duì)位于××市金融街×區(qū)×號(hào)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2009年6月30日。我公司估價(jià)人員在貴公司配合下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，并進(jìn)行了必要的調(diào)查、核對(duì)，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為：

　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)：寫(xiě)字樓17833.5元/m2，車庫(kù)13.77萬(wàn)元/車位;

　　估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣91071萬(wàn)元;

　　大寫(xiě)金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬(wàn)元整。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司××分公司(蓋章)

　　法定代表人(簽章)：

　　二○○九年七月九日

　　目錄(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　四、估價(jià)對(duì)象

　　(一)估價(jià)對(duì)象登記狀況

權(quán)屬人	略
國(guó)有土地使用證號(hào)	略
房屋所有權(quán)證號(hào)	略
坐落位置	××市金融街×區(qū)×號(hào)
房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源	略	房屋產(chǎn)權(quán)比例	100%
土地用途	綜合用地	房屋用途	辦公
土地狀況	宗地總面積	5997.95m2
	宗地四至	東至	略
		西至	略
		南至	略
		北至	略
房屋狀況	建筑結(jié)構(gòu)	鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
	層數(shù)	地下三層、地上十八層
	建筑面積	50426.31m2
	建成年月	1998年4月

　　(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況

　　估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用權(quán)類型為出讓。

　　(三)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況

　　估價(jià)對(duì)象位于××市金融街×區(qū)×號(hào)，于1998年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上十八層，標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高3.2/3.6/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個(gè)主入口均采用高級(jí)進(jìn)口材料裝修，設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。地下室共設(shè)83個(gè)車位(負(fù)一層25個(gè)車位，負(fù)二層58個(gè)車位)，地上車位共53個(gè)。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2009年6月30日(確定理由略)。

　　六、價(jià)值類型

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

　　七、估價(jià)原則

　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：

　　1.合法原則(略)

　　2.最高最佳使用原則(略)

　　3.替代原則(略)

　　4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則(略)

　　5.謹(jǐn)慎原則(略)

　　八、估價(jià)依據(jù)

　　(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范

　　1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》;

　　2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;

　　3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　5.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;

　　6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;

　　7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

　　(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)

　　(三)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料

　　1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料;

　　2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料;

　　3.國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī);

　　4.其他政策文件等。

　　九、估價(jià)方法

　　因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用比較法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。

　　兩種估價(jià)方法定義如下(略)。

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　十四、變現(xiàn)能力分析(略)

　　十五、風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)

　　二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價(jià)方法適用性分析(略)

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)比較法

　　比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　1.可比實(shí)例選擇

　　區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見(jiàn)下表：(略)

　　根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：

　　可比實(shí)例A:銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu),寫(xiě)字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/m2(按建筑面積計(jì)算，下同)，交易時(shí)間為2009年4月;

　　可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700 元/m2，交易時(shí)間為2007年10月;

　　可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途，占地面積為9752.56m2，建筑面積為83773.45m2，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/m2，交易時(shí)間為2008年5月。

　　2.房地產(chǎn)比較因素條件說(shuō)明表

　　表2 房地產(chǎn)比較因素條件說(shuō)明表

項(xiàng)目		估價(jià)對(duì)象		可比實(shí)例A	可比實(shí)例B	可比實(shí)例C
名稱		××大廈		銀行大廈	新新大廈	中正大廈
位置		金融街×區(qū)×號(hào)		金融街B區(qū)7號(hào)	金融街C區(qū)2號(hào)	金融街D區(qū)3號(hào)
交易單價(jià)（元/m2）		待估		17272	16700	17578
交易情況		正常		正常	正常	正常
交易時(shí)間		2009.6		2009.4	2007.10	2008.5
區(qū)域因 素	距市中心距離	約3.40公里		約3.41公里	約3.42公里	約3.40公里
	辦公聚集度	屬金融街商圈，同檔寫(xiě)字樓較多，辦公聚集度高		屬金融街商圈，同檔寫(xiě)字樓較多，辦公聚集度高	屬金融街商圈，同檔寫(xiě)字樓較多，辦公聚集度高	屬金融街商圈，同檔寫(xiě)字樓較多，辦公聚集度高
	交通便捷程度	道路類型	區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條
		公共交通	距地鐵、公交車站約650m	距地鐵、公交車站約600m	距地鐵、公交車站約500m	距地鐵、公交車站約700m
	公共配套設(shè)施完善程度	紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備		紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備	紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備	紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備
	環(huán)境質(zhì)量狀況	一般，一定程度尾氣、噪聲污染		一般，一定程度尾氣、噪聲污染	一般，一定程度尾氣、噪聲污染	一般，一定程度尾氣、噪聲污染
	區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向	辦公、商業(yè)		辦公、商業(yè)	辦公、商業(yè)	辦公、商業(yè)
個(gè)別因素	建成年代	1998年		2005年	2005年	2009年
	建筑結(jié)構(gòu)	鋼混		鋼混	鋼混	鋼混
	建筑外觀設(shè)計(jì)及材料	外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型較好		采用弧形設(shè)計(jì)，表面全玻璃幕墻，并在樓頂設(shè)置了空中花園，立面造型好	整個(gè)大廈由兩棟不規(guī)則塔樓和中間部分連接而成，中空玻璃幕墻，立面造型好	外墻一至三層為褐色花崗巖飾面，三層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型好
	工程質(zhì)量	優(yōu)良		優(yōu)良	優(yōu)良	優(yōu)良
	平面布置	設(shè)計(jì)合理		設(shè)計(jì)合理	設(shè)計(jì)合理	設(shè)計(jì)合理
	設(shè)施設(shè)備完善程度	8部三菱電梯，安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、變頻給水系統(tǒng)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、中國(guó)電信骨干網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、美國(guó)霍尼維爾樓宇自控系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善		12部三菱電梯，樓宇自動(dòng)化、消防自動(dòng)報(bào)警、安保、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播、程控交換機(jī)、結(jié)構(gòu)化綜合布線、后備電源、同聲傳譯、無(wú)線通訊系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備完善	14部電梯，2部自動(dòng)扶梯，樓宇自動(dòng)化、消防自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控電視、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播及緊急廣播、結(jié)構(gòu)化綜合布線、后備電源、中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善	29部三菱電梯，5A智能管理系統(tǒng)、雙路供電、綜合布線、電視接收系統(tǒng)，無(wú)線通訊系統(tǒng)、安全監(jiān)控及防范系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善
	裝修情況	高檔裝修		中檔裝修	中檔裝修	中檔裝修
	周邊景觀	南側(cè)有小型街心花園，景觀較好		西側(cè)是城市綠化帶，景觀較好	景觀一般	西側(cè)是城市綠化帶，景觀較好
	物業(yè)管理	牧業(yè)管理好		物業(yè)管理好	物業(yè)管理好	物業(yè)管理好
	成交規(guī)模	整棟評(píng)估		整棟成交	南樓（A座）整棟成交	整棟成交

　　3.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：

　�、俳灰浊闆r修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開(kāi)發(fā)商基于回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)售價(jià)格一般低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：

可比實(shí)例	A	B	C
交易情況修正系數(shù)	100	100	85

　�、诮灰兹掌谛拚�：經(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，近年寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格略有波動(dòng)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：

可比實(shí)例	A	B	C
交易日期修正系數(shù)	2009.4	2007.10	2008.5
	100	102	99

　�、蹍^(qū)域因素及個(gè)別因素修正(區(qū)域因素指數(shù)、個(gè)別因素指數(shù)確定過(guò)程略)

　　經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：

項(xiàng)目			估價(jià)對(duì)象	可比實(shí)例A	可比實(shí)例B	可比實(shí)例C
交易單價(jià)（元/m2）			待估	17 272	16 700	17 578
交易情況			100	100	100	85
交易日期			100	100	102	99
區(qū)域因素	距市中心距離		100	100	100	100
	辦公聚集度		100	100	100	100
	交通便捷程度	道路類型	100	100	100	100
		距公交站點(diǎn)距離	100	100.25	100.75	99.75
	公共配套設(shè)施完善程度		100	100	100	100
	環(huán)境質(zhì)量狀況		100	100	100	100
	區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向		100	100	100	100
個(gè)別因素	建成年代		100	103.5	104	104
	建筑結(jié)構(gòu)		100	100	100	100
	建筑外觀設(shè)計(jì)及材料		100	101	101	101
	工程質(zhì)量		100	100	100	100
	平面布置		100	100	100	100
	設(shè)施設(shè)備完善程度		100	101	101	101
	裝修情況		100	97	97	97
	周邊景觀		100	100	100	100
	物業(yè)管理		100	100	100	100
	成交規(guī)模		100	100	100	100

　　4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定

　　將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：

項(xiàng)目			可比實(shí)例A	可比實(shí)例B		可比實(shí)例C
交易單價(jià)（元／㎡）			17272	16700		17578
交易情況			100/100	100/100		100/85
交易日期			100/100	102/100		99/100
區(qū)域因素	距市中心距離		100/100	100/100		100/100
	辦公聚集度		100/100	100/100		100/100
	交通便捷程度	道路類型	100/100.25	100/100.75		100/99.75
		距公交站點(diǎn)距離
	公共配套設(shè)施完美程度		100/100	100/100		100/100
	環(huán)境質(zhì)量狀況		100/100	100/100		100/100
	區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向		100/100	100/100		100/100
個(gè)別因素	建成年代		100/103.5	100/103.5		100/104
	建筑結(jié)構(gòu)		100/100	100/100		100/100
	建筑外觀設(shè)計(jì)及材料		100/101	100/101		100/101
	工程質(zhì)量		100/100	100/100		100/100
	平面布置		100/100	100/100		100/100
	設(shè)施設(shè)備完善程度		100/101		100/101	100/101
	裝修情況		100/97		100/97	100/97
	周邊景觀		100/100		100/99	100/100
	物業(yè)管理		100/100		100/100	100/100
	成交規(guī)模		100/100		100/100	100/100
修正系數(shù)			0.9939		0.9888	1.1346
比準(zhǔn)價(jià)格			17167		16513	19944

　　5.計(jì)算結(jié)果

　　比較修正后，得到三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/m2。

　　(二)收益法

　　收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。

　　估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法，本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流量，為委托方提供參考，也采用此種方法。

　　1.收益法測(cè)算過(guò)程(略)

　　2.收益法計(jì)算結(jié)果

　　按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫(xiě)字樓部分單價(jià)為17792元/m2，總價(jià)為89718萬(wàn)元;地下車庫(kù)部分單價(jià)為13.77萬(wàn)元/車位，總價(jià)為1143萬(wàn)元。

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)人員通過(guò)比較法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，兩種方法估價(jià)結(jié)果接近，故采用比較法和收益法計(jì)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表：

估價(jià)方法	兩種方法測(cè)算單價(jià)（元/㎡）	取值權(quán)重	確定最終房地產(chǎn)單價(jià)（元/㎡）	確定最終房地產(chǎn)總價(jià)（萬(wàn)元）
比較法	17875	50%	17833.5	89928
收益法（報(bào)酬資本化法）	17792	50%

　　即估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　1.寫(xiě)字樓部分：89928萬(wàn)元：

　　2.地下車庫(kù)：1143萬(wàn)元：

　　合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬(wàn)元。

　　七、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：(略)。

　　附件(略)

　　2、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估

　　估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(注冊(cè)號(hào)×××)、×××(注冊(cè)號(hào)×××)

　　估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日

　　致估價(jià)委托人函(略)

　　目錄(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人

　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價(jià)目的

　　為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)

　　四、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。

　　估價(jià)對(duì)象竣工后，建筑總層數(shù)為地上七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米，總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2054年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。

　　估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2013年10月動(dòng)工，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2015年6月14日(確定理由略)

　　六、價(jià)值類型

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

　　七、估價(jià)原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。

　　八、估價(jià)依據(jù)(略)

　　九、估價(jià)方法

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為80714757.2元(大寫(xiě)：人民幣捌仟零柒拾壹萬(wàn)肆仟柒佰伍拾柒元貳角整)。

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

姓名	注冊(cè)號(hào)	簽名
×××	××××××
×××	××××××

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)日期

　　2015年6月14日至2015年6月19日

　　十四、變現(xiàn)能力分析(略)

　　十五、風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)

　　二、最高最佳利用分析(略)

　　三、估價(jià)方法適用性分析

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　四、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　1.選取具體估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，采用靜態(tài)分析方法進(jìn)行測(cè)算。

　　2.選擇估價(jià)前提

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選擇被迫轉(zhuǎn)讓前提。

　　3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的計(jì)算公式

　　在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)

　　4.測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為報(bào)酬率;n為收益年期。

　　(1)年總收益的求取：362元/平方米(測(cè)算過(guò)程略)。

　　(2)年總支出的求取：

　�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2054年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　�、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)報(bào)酬率的確定：報(bào)酬率的確定采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2054年6月，故確定其收益年限為39年。

　　(6)將上述數(shù)據(jù)代入公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=3657元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=3657×26934.74=98500344.18元

　　5.計(jì)算估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

　　(1)測(cè)算續(xù)建成本

　　根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　(2)管理費(fèi)用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計(jì)算，則有：管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　(3)投資利息

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)，投資利息為230278.32元

　　(4)銷售費(fèi)用

　　按續(xù)建成本的5%計(jì)，則有：銷售費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　(5)續(xù)建投資利潤(rùn)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)，續(xù)建投資利潤(rùn)為2200000元

　　(6)買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)，買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)為715000元

　　6.在建工程的評(píng)估值

　　在建工程價(jià)格=98500344.18-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=83255066元

　　(二)運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　成本法估價(jià)的計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，計(jì)算結(jié)果為80079680元(計(jì)算過(guò)程略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=83255066×20%+80079680×80%=80714757.2元

　　五、估價(jià)結(jié)果確定

　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為80714757.2元(大寫(xiě)：人民幣捌仟零柒拾壹萬(wàn)肆仟柒佰伍拾柒元貳角整)。

　　3、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要對(duì)臨街鋪面進(jìn)行房屋征收，并于2011年3月30發(fā)布征收決定公告。因征收需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，征收當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年4月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2011年4月5日至4月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2011年4月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查勘。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)目的：為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　四、估價(jià)對(duì)象

　　(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)

　　(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2011年4月5日。

　　六、價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　七、估價(jià)原則(略)

　　八、估價(jià)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》;

　　3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

　　4.《A市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價(jià)房字[2011]74號(hào));

　　5.委托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)資料和A市有關(guān)市場(chǎng)信息資料等;

　　6.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。

　　九、估價(jià)方法

　　由于估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用比較法進(jìn)行評(píng)估;由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評(píng)估(比較法、成本法的定義略)。

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　4、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

　　用比較法計(jì)算某套住宅的價(jià)格用于轉(zhuǎn)讓，選取一個(gè)可比實(shí)例甲，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格為2000元/㎡，成交日期為2013年12月31日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年12月31日。

　　(1)由于賣方急于出手，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低了7%。

　　(2)當(dāng)?shù)赝�類房地產(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為：2014年年底比2013年年底上漲了5%，2015年年底比2014年年底上漲了4%。

　　(3)可比實(shí)例甲的區(qū)位狀況好于估價(jià)對(duì)象，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象高出6%。

　　(4)可比實(shí)例甲的實(shí)物狀況要比估價(jià)對(duì)象差，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象差3%。

　　(5)可比實(shí)例甲的權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相近。

　　(6)可比實(shí)例的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)占房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的權(quán)數(shù)各為40%、35%、25%。

　　根據(jù)以上資料得出：

　　可比實(shí)例甲的比準(zhǔn)價(jià)格

　　=2000×[(100-7)/100]×[(100+9)/100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}

　　=2058.49(元/m2)

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　　答案

　　論述題

　　1、

　　【正確答案】 1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說(shuō)明。

　　2.致估價(jià)委托人函中加蓋分公司的公章錯(cuò)誤。

　　3.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。

　　4.估價(jià)對(duì)象中缺少區(qū)位狀況說(shuō)明或介紹;缺少現(xiàn)狀使用狀況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等。

　　5.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

　　6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期”錯(cuò)誤，應(yīng)為“估價(jià)作業(yè)日期”。

　　6比較法中可比實(shí)例的介紹缺少是否有地下車庫(kù)的說(shuō)明。

　　7.比較法中可比實(shí)例B交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選做可比實(shí)例。

　　8.比較法中可比實(shí)例C交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距一年以上，不宜選做可比實(shí)例。

　　9.比較法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距離市中心的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行的調(diào)整)。

　　10.比較法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應(yīng)為100，分母應(yīng)為102和99。

　　11.比較法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。

　　12.比較法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。

　　13.比較法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。

　　14.地下車庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或比較法中缺地下車庫(kù)的計(jì)算)。

　　15.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說(shuō)明。

　　【答疑編號(hào)10707349,點(diǎn)擊提問(wèn)】

　　2、

　　【正確答案】 1.封面中，估價(jià)作業(yè)日期應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期;

　　2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”中缺少資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書(shū)編號(hào);

　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求;

　　4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

　　5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則;

　　6.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià);

　　7.技術(shù)報(bào)告缺少市場(chǎng)背景分析;

　　8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng);

　　9.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由(未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化);

　　10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用;

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤;

　　12.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息;

　　13.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由;

　　14.缺少附件。

　　3、

　　【正確答案】 1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)錯(cuò)。應(yīng)為2011年3月30日。

　　2.價(jià)值類型錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價(jià)值。

　　3.“估價(jià)報(bào)告使用期限”錯(cuò)誤，應(yīng)為“實(shí)地查勘期”。

　　4、

　　【正確答案】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價(jià)-比較法。

　　1.交易情況修正系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100-7)。

　　2.交易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為(100+5)(100+4)/100。

　　3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100+6)。

　　4.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100-3)。