閱讀理解

　　1、甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在價值時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬平方米，其中已售出3萬平方米。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為6000元/㎡，拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元。

　　<1> 、法院第一次拍賣的保留價應為(　)萬元。

　　A、7500

　　B、9600

　　C、12000

　　D、18000

　　<2> 、拍賣完成后，首先應支付的費用為(　)。

　　A、施工單位工程款

　　B、銀行貸款

　　C、第三方欠款

　　D、拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金

試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯題練習 　　房地產(chǎn)估價師培訓: 針對每個考生的不同學習狀況，進行有對性的講解、訓練、答疑、模考，送真題班+全真摸底評測+評測后講師點評+多媒體題庫+考前直播密訓 　　報名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫，加入房地產(chǎn)估價師考試交流群：686276821有專門的老師幫忙解答

　　<3> 、拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括(　)。

　　A、拍賣傭金

　　B、營業(yè)稅及附加

　　C、評估費

　　D、房地產(chǎn)稅

　　2、甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值。注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號。

　　<1> 、針對上述情況，注冊房地產(chǎn)估價師正確的處理方式是(　)。

　　A、認可委托人介紹，確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價

　　B、認可委托人介紹，在設(shè)定相應估價假設(shè)條件的前提下進行估價

　　C、不認可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價委托書對應的房屋，拒絕委托

　　D、進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作

　　<2> 、如委托人介紹的情況屬實，則估價報告中對估價對象坐落表述應為(　)。

　　A、估價委托書載明的房屋坐落地址

　　B、房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址

　　C、實地查勘顯示的房屋門牌號地址

　　D、房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因

　　<3> 、如委托人介紹的情況屬實，在估價報告中作出的相應假設(shè)說明屬于(　)。

　　A、未定事項假設(shè)

　　B、背離事實假設(shè)

　　C、不相一致假設(shè)

　　D、依據(jù)不足假設(shè)

　　3、抵押人欠甲債務80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋�，F(xiàn)因債務人超過規(guī)定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。

　　<1> 、按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償(　)萬元。

　　A、70

　　B、60

　　C、40

　　D、30

　　<2> 、如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應按(　)分別受償。

　　A、所欠債務的總額比例

　　B、所欠債務的先后順序

　　C、尚欠債務的比例

　　D、債權(quán)人索債的急緩程度

　　<3> 、如抵押人的土地是劃撥所得，應補交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償(　)萬元。

　　A、70

　　B、60

　　C、40

　　D、30

　　<4> 、該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應為(　)。

　　A、抵押價值

　　B、處分抵押物時的市場價值

　　C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　4、估價對象為某寫字樓，現(xiàn)在該樓的所有人楊某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該寫字樓的抵押價值。

　　<1> 、房地產(chǎn)的抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。下列不屬于法定優(yōu)先受償款的是(　)。

　　A、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

　　B、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

　　C、其他法定優(yōu)先受償款

　　D、估價費用

　　<2> 、抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則，下列說法錯誤的是(　)。

　　A、不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值

　　B、不得高估法定優(yōu)先受償款

　　C、不得低估預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

　　D、不得低估稅金

　　<3> 、下列房地產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是(　)。

　　A、土地所有權(quán)

　　B、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

　　C、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

　　D、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)

　　<4> 、關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價，下列說法錯誤的是(　)。

　　A、估價師首先要確定估價對象是否可以作為抵押房地產(chǎn)

　　B、應當針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件

　　C、房地產(chǎn)抵押估價報告可以不包括估價對象的變現(xiàn)能力分析

　　D、為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況

　　5、某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)于20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　<1> 、針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?　)。

　　A、將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B、將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C、兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D、視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　<2> 、委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為(　)。

　　A、可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　B、只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

　　C、可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　D、可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　<3> 、對乙廠區(qū)的土地估價的思路應當是(　)。

　　A、按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

　　B、按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C、用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D、用假設(shè)開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去建設(shè)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

　　6、某市市中心因棚戶區(qū)改造，需征收此片區(qū)域的住宅�，F(xiàn)進行估價機構(gòu)的選定及估價業(yè)務的開展。

　　<1> 、關(guān)于估價機構(gòu)的選定方式，下列說法錯誤的是(　)。

　　A、被征收人協(xié)商

　　B、房屋征收部門選定

　　C、被征收人投票選定

　　D、被征收人搖號

　　<2> 、房屋征收估價委托書由(　)出具。

　　A、被征收人

　　B、估價機構(gòu)

　　C、房屋征收部門

　　D、公安機關(guān)

　　<3> 、關(guān)于房屋征收估價，下列說法錯誤的是(　)。

　　A、房屋征收范圍內(nèi)的征收估價工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔

　　B、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當對被征收房屋進行實地查勘

　　C、房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價業(yè)務

　　D、房屋征收部門應當將分戶的初步估價結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示

　　7、甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計高度為150m，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

　　<1> 、對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為(　)。

　　A、修復成本法

　　B、損失資本化法

　　C、賠償實例比較法

　　D、損害前后差價法

　　<2> 、規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失不包括(　)。

　　A、投資利息損失

　　B、土地價值減損

　　C、前期工程費損失

　　D、酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

　　<3> 、規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為(　)萬元。

　　A、655.85

　　B、682.08

　　C、1675.85

　　D、1702.08

　　8、需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用�，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。

　　<1> 、下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

　　A、以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

　　B、以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

　　C、以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

　　D、1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

　　<2> 、在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A、以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

　　B、以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C、以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

　　D、以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

　　<3> 、假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為(　)萬元。

　　A、1616

　　B、2560

　　C、1882

　　D、1920

　　答案

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線。拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未做評估的，保留價由人民法院參照市場價確定，并應當征詢有關(guān)當事人的意見。拍賣保留價：總建筑面積5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時市場單價6000元/㎡，6000×(5-3)=12000萬元。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。已抵押房地產(chǎn)進行拍賣時，優(yōu)先償還的次序，第一個要還的就是拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括房地產(chǎn)稅。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 注冊房地產(chǎn)估價師應該進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 估價對象的坐落應該表述為房屋權(quán)屬證書記載的坐落位置，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 不相一致假設(shè)，應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定�！稉�保法》第五十四條規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押人一共欠債80+20=100萬元，其中欠甲80萬元，抵押品變賣60萬元，那么甲還有20萬元屬于普通債權(quán)，普通債權(quán)是按比例償還的，因此選C。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。優(yōu)先受償順序是：商品房預售款、拖欠的工程款、土地出讓金、已抵押債權(quán)。甲只能優(yōu)先受償100-10-20=70萬元。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。變現(xiàn)價值就是當還不起貸款了，要拍賣，扣除了手續(xù)費等以后剩下的款項就是變現(xiàn)價值。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。參見教材P221。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。只有選項D可以設(shè)定抵押，其他三項都不可以抵押。參見教材P221～222。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》：“房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析�！眳⒁娊滩腜228。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是估價方法。在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ菍�兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房屋和土地估價。劃撥土地使用權(quán)不可以單獨抵押，但連同地上建筑物是可以抵押的。所以選C。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是土地估價。按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應當在10日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與估價機構(gòu)簽訂房屋征收估價委托合同。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。選項C錯誤，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價業(yè)務。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。不涉及損害后修復的費用，不適宜選用修復成本法。損失資本化法：功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%;賠償實例比較法：規(guī)劃調(diào)整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元;損害前后差價法：規(guī)劃調(diào)整使用成本年均高出2萬元。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。

　　規(guī)劃調(diào)整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，包括前期工程費損失。

　　使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%，這部分是酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失。

　　酒店現(xiàn)已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費多支出，所以會產(chǎn)生相應的投資利息損失。

　　土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價值未減損，不包括土地價值減損。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。簡單的收益計算：1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是增值收益。以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是增值收益的分配方法。選項D對于價格變動難以確定分配增值收益。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。