閱讀理解

　　1、甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　<1> 、你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　<2> 、若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?

試題來(lái)源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫(kù)]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí) 　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn): 針對(duì)每個(gè)考生的不同學(xué)習(xí)狀況，進(jìn)行有對(duì)性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評(píng)測(cè)+評(píng)測(cè)后講師點(diǎn)評(píng)+多媒體題庫(kù)+考前直播密訓(xùn) 　　報(bào)名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫(kù)，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試交流群：686276821有專(zhuān)門(mén)的老師幫忙解答

　　論述題

　　1、

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××[2011]第××號(hào)

　　項(xiàng)目名稱(chēng)：××市××街××號(hào)商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)

　　估價(jià)委托人：××法院

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(注冊(cè)號(hào)××)、×××(注冊(cè)號(hào)××)

　　估價(jià)作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　致估價(jià)委托人函

　　××法院：

　　受貴院委托，我公司本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于××有限公司，位于××市××街××號(hào)，建筑面積為411.45㎡的商業(yè)用房及建筑面積為38㎡車(chē)庫(kù)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓?zhuān)�用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23㎡，土地使用權(quán)剩余年限為27年。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，采用收益法和比較法進(jìn)行了評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料、市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：

　　評(píng)估單價(jià)：8200.5元/㎡

　　評(píng)估總價(jià)：419.41萬(wàn)元

　　人民幣大寫(xiě)：肆佰壹拾玖萬(wàn)肆仟壹佰元整。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(蓋章)

　　法定代表人：(簽名、蓋章)

　　二O一一年七月五日

　　目錄(略)

　　估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限定條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或?qū)ζ浯嬖谄��?jiàn)。

　　4.我們依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和當(dāng)事人要求進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　1.本次評(píng)估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對(duì)所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

　　2.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。

　　3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問(wèn)題。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

　　5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

　　6.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評(píng)估的特定估價(jià)目的，評(píng)估時(shí)不考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的影響。

　　7.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬(wàn)元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

　　(其他假設(shè)和限制條件略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××街××號(hào)××大樓中的商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權(quán)人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45㎡，層高為4m，業(yè)主對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面積共100㎡，合計(jì)可利用面積為511.45㎡。車(chē)庫(kù)位于第一層，建筑面積為38㎡。

　　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓?zhuān)�土地使用�?quán)分?jǐn)偯娣e為61.23㎡，土地使用權(quán)剩余年限為27年。所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施完備，宗地內(nèi)外達(dá)到“五通一平”。

　　估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬(wàn)元。

　　(估價(jià)對(duì)象其他情況略)

　　四、估價(jià)目的

　　因××法院審理案件的需要，委托本公司對(duì)××有限公司所有的位于××市××街××號(hào)第二層商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格提供參考。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2011年6月23日(確定理由略)

　　六、價(jià)值類(lèi)型(略)

　　七、估價(jià)原則(略)

　　八、估價(jià)依據(jù)(略)

　　九、估價(jià)方法(略)

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)期(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)

　　二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價(jià)方法適用性分析

　　1.估價(jià)方法選用的理由

　　估價(jià)對(duì)象為已建成的商業(yè)用房和車(chē)庫(kù)，故不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法;估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車(chē)庫(kù)和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時(shí)該區(qū)域存在車(chē)庫(kù)和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實(shí)例，故可選用收益法和比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　2.估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　　(1)收益法

　　收益法原理：采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期(通常為年)的客觀凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，求其之和得出估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值。

　　收益法公式：

　　V一房地產(chǎn)價(jià)值;

　　A―未來(lái)第1年房地產(chǎn)凈收益;

　　Y一報(bào)酬率;

　　g―凈收益逐年遞增的比率;

　　n―房地產(chǎn)剩余收益年限。

　　(2)比較法(略)

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)收益法

　　1.選擇具體估價(jià)方法(略)

　　2.年有效毛收入

　　估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場(chǎng)的正常租金價(jià)格。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過(guò)比較調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象的租金，詳細(xì)情況見(jiàn)下表。

　　商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表

　　因素條件說(shuō)明表

　　商業(yè)用房租金測(cè)算表

　　3個(gè)可比實(shí)例修正后的租金較為接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象客觀租金水平，即估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房的租金為72.2元/㎡·月。

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析，估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。

　　年潛在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/㎡)

　　年有效毛收入=年潛在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/㎡)

　　3.年總費(fèi)用

　　(1)稅金：取年有效毛收入的17.5%(具體確定過(guò)程略)。

　　稅金=823.04×17.5%=144.04(元/㎡)

　　(2)維修費(fèi)：按建筑物重置成本的2‰計(jì)算，根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)際情況和造價(jià)資料，本估價(jià)對(duì)象建筑物的重置成本按1800元/㎡計(jì)算。

　　年維修費(fèi)=1800×2‰=3.6(元/㎡)

　　(3)保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=823.08×2‰=1.65(元/㎡,)

　　(4)管理費(fèi)：包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，根據(jù)××市一般水平，管理費(fèi)約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，按年有效毛收入的3%計(jì)算。

　　年管理費(fèi)=年有效毛收入×3%=823.08×3%=24.69(元/㎡)

　　(5)年總費(fèi)用：(1)～(4)項(xiàng)的合計(jì)。

　　年總費(fèi)用=144.04+3.6+1.65+24.69=173.98(元/㎡)

　　4.年凈收益

　　年凈收益=年有效毛收入一年總費(fèi)用=823.08-173.98=649.1(元/㎡)

　　5.報(bào)酬率

　　報(bào)酬率確定為6.5%。(確定過(guò)程略)

　　6.收益年限

　　估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價(jià)對(duì)象的可收益年限確定為29年。

　　7.求取房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)

　　計(jì)算公式為：

 

　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)=649.1/6.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=8378(元/㎡)(取整)

　　(二)比較法

　　經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為8023元/㎡。(測(cè)算過(guò)程略)

　　(三)綜合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格

　　由上述測(cè)算過(guò)程得到的收益價(jià)格為8378元/㎡，比準(zhǔn)價(jià)格為8023元/㎡，兩個(gè)結(jié)果比較接近，客觀反映了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。因此本次評(píng)估采用兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)=(8378+8023)/2=8200.5(元/㎡)

　　估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)=8200.5×511.45=419.41(萬(wàn)元)

　　八、估價(jià)結(jié)果確定

　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的評(píng)估單價(jià)為8200.5元/㎡，評(píng)估總價(jià)為419.41萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě)：肆佰壹拾玖萬(wàn)肆仟壹佰元整。

　　附件(略)

　　<1> 、上述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　2、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。)

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結(jié)構(gòu)封頂后至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)平方米。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：

　　(六)估價(jià)方法適用性分析

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，主要的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

　　用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。

　　由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

　　3、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號(hào)1005室，存在尚未注銷(xiāo)的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××帶領(lǐng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王××和估價(jià)助理人員李××進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解到估價(jià)對(duì)象所在大廈為一棟高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，冠名為“金達(dá)廣場(chǎng)”。王××、李××具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)工作，張××對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審，2017年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告。以下為該估價(jià)報(bào)告封面：

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2017]第××號(hào)

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：××市金達(dá)廣場(chǎng)1005室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

　　估價(jià)委托人：丙銀行

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：王××、李××

　　估價(jià)報(bào)告出具日期：2017年7月15日

　　答案部分

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是估價(jià)所需資料清單。比較法資料的收集、價(jià)格形成的影響因素：(1)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及是否有他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明;(2)估價(jià)對(duì)象收益、費(fèi)用、租賃合同或租賃協(xié)議。

　　【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)收益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或設(shè)施設(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

　　論述題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。

　　2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車(chē)庫(kù)部分價(jià)格。

　　3.估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估。

　　4.在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣(mài)目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響;若人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

　　5.未明確說(shuō)明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說(shuō)明。

　　6.估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。

　　7.技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析中，選用比較法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　8.選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年公式矛盾。

　　9.可比實(shí)例2成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說(shuō)明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。

　　10.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說(shuō)明不調(diào)整的理由。

　　11.保險(xiǎn)費(fèi)以有效毛收入為基數(shù)錯(cuò)誤，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)該是建筑物現(xiàn)值或者重置價(jià)值。

　　12.在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場(chǎng)租金計(jì)算。

　　13.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　14.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權(quán)剩余年限，根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限(27年)為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　15.選用凈收益每年不變有限年限公式未說(shuō)明理由(或者說(shuō)沒(méi)有對(duì)年凈收益未來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析)。

　　16.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷?/P>

　　2、

　　【正確答案】 1：“采用成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法3種估價(jià)方法”錯(cuò)誤，應(yīng)改為“采用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種估價(jià)方法”。

　　2：“由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)”錯(cuò)誤，應(yīng)改為“由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按而是被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)”。

　　3：“故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”錯(cuò)誤，應(yīng)改為“采用收益法或比較法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。

　　4：“用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算”錯(cuò)誤，應(yīng)改為“采用社會(huì)平均成本測(cè)算”。

　　3、

　　【正確答案】 1.封面中，估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”錯(cuò)誤，改為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。

　　2.“估價(jià)委托人：丙銀行”錯(cuò)誤，改為“估價(jià)委托人：乙人民法院”。

　　3.“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：王××、李××”錯(cuò)誤，改為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：張××、王××”。