一、問答題

　　(一)張某看中一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該地區(qū)極具發(fā)展?jié)摿Γ�商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700㎡。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師估價(jià)咨詢。請(qǐng)問估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?

　　【史家解析】

　　要重點(diǎn)了解掌握估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況,，如土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、房屋所有權(quán)狀況、是否設(shè)有抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)，是否有共有權(quán)。此外，還應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，了解其最基本的實(shí)物狀況和區(qū)位狀況。

　　【答案】

　　估價(jià)師在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的情況有：1.土地權(quán)屬狀況;2.房屋產(chǎn)權(quán)狀況;3.該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求;4.土地使用基本狀況;5.建筑物基本狀況。

　　【考點(diǎn)來源】理論教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》。

　　(二)現(xiàn)有一幢用于出租經(jīng)營的辦公樓，2016年5月1日通過出讓而獲得的50年的土地使用權(quán)，地上建筑物是20年前建造的，有效年齡15年，在2016年4月底通過專家鑒定，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年。目前，該寫字樓的所有者擬于2017年1月初出售該辦公樓，你作為房地產(chǎn)估價(jià)師，可以采用什么估價(jià)方法評(píng)估其出售價(jià)格?請(qǐng)寫出兩種估價(jià)技術(shù)路線。

　　【史家解析】

　　可以采用收益法、成本法估價(jià)。

　　【答案】

　　理論上可以采用收益法、比較法、成本法或假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法;估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法。估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。經(jīng)綜合考慮，選用收益法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　收益法估價(jià)技術(shù)路線：首先預(yù)測(cè)其凈收益，其次，確定收益期限和收益價(jià)值。凈收益測(cè)算時(shí)，要注意分析是否有租約及租約租金的合理性。如租約租金合理，在租約期內(nèi)用租約租金，租約期外或未出租部分用市場(chǎng)租金。據(jù)題意，收益期限是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，應(yīng)為34.33年;選用合適的收益法公式，計(jì)算34.33年的收益價(jià)值，然后，再計(jì)算建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后15年的建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，兩者相加即為最終的收益價(jià)值。

　　成本法的估價(jià)路線：通過搜集整理與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)社會(huì)正�？陀^的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，測(cè)算其土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，加總得到其重新購建成本，然后，再按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年計(jì)算建筑物折舊(非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊)，最后，用重新購建成本減去建筑物折舊得出其出售價(jià)格。

　　【考點(diǎn)來源】理論教材第六章《收益法及其運(yùn)用》、第七章《成本法及其運(yùn)用》。

　　(三)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?

　　【史家解析】

　　1.沒有對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　2.不應(yīng)該征詢委托方的評(píng)估期望值，應(yīng)該獨(dú)立、客觀、公正估價(jià)。

　　3.用3宗類似房地產(chǎn)的月租金綜合確定該商業(yè)用房的有效毛收入的依據(jù)錯(cuò)誤，不應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則確定，應(yīng)該取最可能估計(jì)值。

　　4.扣除運(yùn)營費(fèi)用的依據(jù)未明確，應(yīng)該采用預(yù)測(cè)的客觀數(shù)值。

　　5.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮是否有押金或租賃保證金利息收入。

　　6.選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率錯(cuò)誤，應(yīng)采用與獲得該商業(yè)用房凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。

　　此題與某年考試真題有相似之處。

　　【答案】

　　1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘(2分)。

　　(或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí);2分;未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照;1分)

　　2.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值(2分)。

　　3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐?史記：和收租損失率)(2分)。

　　(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入;2分)

　　4.不應(yīng)選用350元/㎡做為估價(jià)對(duì)象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)(2分)。

　　(或：未說明收益年限;2分)

　　5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率(2分)。

　　【考點(diǎn)來源】理論教材第六章《收益法及其運(yùn)用》和第十章《房地產(chǎn)估價(jià)程序》。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)某鄉(xiāng)的李某2006年在縣城購置了一處臨街門市房，三大間，建筑面積90平方米。2008年3月李某病故。李某雙親及老伴早逝，膝下只有兩個(gè)兒子，李某臨終前委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該門市進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果為120萬元。李某立下遺囑：該門市房由兩個(gè)兒子繼承。李某病故后，兄弟倆共同出資砌墻，將門市一分為二。2009年1月，大兒子欲將其門市轉(zhuǎn)讓給其兄弟，其兄弟也同意購買(假設(shè)當(dāng)?shù)貜?008年至2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情沒有變化且房屋折舊可忽略不計(jì))，則：

　　1.大兒子那一半門市的正常合理價(jià)格為( )。

　　A.60萬元

　　B.小于60萬元

　　C.大于60萬元

　　D.說不清

　　【答案】B

　　【試題解析】分割后房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和一般會(huì)低于未分割前整體房地產(chǎn)價(jià)格。

　　【考點(diǎn)來源】房地產(chǎn)合并、分割轉(zhuǎn)讓估價(jià)。

　　2.大兒子那一半門市轉(zhuǎn)讓給其兄弟，最高可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為( )。

　　A.60萬元

　　B.小于60萬元

　　C.大于60萬元

　　D.說不清

　　【答案】A

　　【試題解析】分割后房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和一般會(huì)低于未分割前整體房地產(chǎn)價(jià)格。若轉(zhuǎn)讓給其兄弟，出于親朋好友間交易的考慮及合并后其兄弟可整體經(jīng)營的好處，則其轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高會(huì)到60萬元。

　　【考點(diǎn)來源】房地產(chǎn)合并、分割轉(zhuǎn)讓估價(jià)。

　　(二)甲、乙是兩塊相鄰矩形空地，規(guī)劃用途均為商業(yè)。這兩宗地塊地勢(shì)平坦，日照、通風(fēng)、干濕條件相同，水、電、煤氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完備。乙地塊所有者丙公司和甲地塊所有者丁公司均有將對(duì)方地塊買下并將兩地塊合并興建一座購物中心的意愿。丙、丁公司聯(lián)合于2017年3月5日委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)兩地塊的購買價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，3月10日估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘查，并于3月20日出具了估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果是：甲地塊市場(chǎng)價(jià)格為2250萬元，乙地塊市場(chǎng)價(jià)格為3800萬元，甲乙兩地塊合并后的市場(chǎng)價(jià)值為7200萬元。請(qǐng)問：

　　3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)定在( )。

　　A.2017年3月5日

　　B.2017年3月10日

　　C.2017年3月20日

　　D.2017年4月5日

　　【答案】B

　　【試題解析】價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在委托后估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)，從題意及給出選項(xiàng)來看，現(xiàn)場(chǎng)勘查之日即為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　【考點(diǎn)來源】房地產(chǎn)合并、分割轉(zhuǎn)讓估價(jià)。

　　4.丁公司為了購得乙地塊，其最可能購買價(jià)為( )萬元。

　　A.3800萬元

　　B.3400萬元

　　C.4950萬元

　　D.4482萬元

　　【答案】D

　　【試題解析】合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬元)，乙地塊增值分配率=(7200-2250)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=59.28%，1150×59.28%=681.74(萬元)，則丁公司購買乙地塊最可能購買價(jià)為3800+681.74=4482(萬元)。

　　【考點(diǎn)來源】房地產(chǎn)合并、分割轉(zhuǎn)讓估價(jià)。

　　5.丙公司為了購得甲地塊，其最可能購買價(jià)為( )萬元。

　　A.2250萬元

　　B.3400萬元

　　C.2718萬元

　　D.4950萬元

　　【答案】C

　　【試題解析】合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬元)，甲地塊增值分配率=(7200-3800)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=40.72%，1150×40.72%=468.26(萬元)，則丁公司購買乙地塊最可能購買價(jià)為2250+468.26=2718(萬元)。

　　【考點(diǎn)來源】房地產(chǎn)合并、分割轉(zhuǎn)讓估價(jià)。

　　(三)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000㎡的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝�類房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓作出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。

　　6.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價(jià)值為( )億元。

　　A.10

　　B.11

　　C.13

　　D.15

　　【答案】B

　　【試題解析】再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)=15-2/50%=11(億元)。

　　【考點(diǎn)來源】理論教材第三章第一節(jié)《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類》。

　　7.2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為( )億元。

　　A.12

　　B.14

　　C.15

　　D.16

　　【答案】D

　　【試題解析】2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值16億元，不考慮抵押因素的影響。

　　【考點(diǎn)來源】理論教材第三章第一節(jié)《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類》。

　　8.征收補(bǔ)償時(shí)，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)( )。

　　A.委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定

　　B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

　　C.由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定

　　D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場(chǎng)情況綜合確定

　　【答案】C

　　【試題解析】《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定”。

　　【考點(diǎn)來源】《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)。

　　9.政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為( )。

　　A.征收補(bǔ)償方案

　　B.行政訴訟權(quán)利

　　C.行政復(fù)議權(quán)利

　　D.搬遷期限

　　【答案】D

　　【試題解析】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》“第十三條　 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)”。

　　【考點(diǎn)來源】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

　　(四)有一房地產(chǎn)，土地面積為2500㎡，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/㎡，土地使用權(quán)剩余年限為43年;現(xiàn)在重新取得該土地使用權(quán)年限50年的地價(jià)為1200元/㎡，若土地的報(bào)酬率為8%，問：

　　10.該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為( )元/㎡。

　　A.1195.43

　　B.1218.95

　　C.1181.34

　　D.1224.58

　　【答案】C

　　【考點(diǎn)來源】理論教材《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報(bào)酬資本化法的公式。

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

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