案例分析題（一）土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?

　　答案：

　　1.(1)評(píng)估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途，故評(píng)估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　(2)從評(píng)估目的來(lái)看，抵押價(jià)值評(píng)估需要采取謹(jǐn)慎原則，評(píng)估結(jié)果較為保守。

　　(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)情況可能發(fā)生了變化。

　　(4)評(píng)估的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，與實(shí)際成交價(jià)格可能一致。

　　2.(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生了變化。

　　(2)最終拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評(píng)估結(jié)果可能存在差異。

　　(3)住宅和商鋪的補(bǔ)償價(jià)格不同。

　　(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見(jiàn)表4—11。

　　表4-11 店面成交情況

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素? (說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分。)

　　答案：

　　1.(1)權(quán)屬資料。

　　(2)估價(jià)對(duì)象收益和費(fèi)用資料。

　　(3)其他房地產(chǎn)狀況資料。

　　(4)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃。

　　2.(1)建筑裝修。

　　(2)設(shè)施設(shè)備。

　　(3)商鋪類型。

　　(4)層高及平面布局。

　　(5)成新?tīng)顩r。

　　(三)2003年8月甲公司購(gòu)買(mǎi)了某棟寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承擔(dān)人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　答案：

　　1.(1)未來(lái)市場(chǎng)租金是否低于合同約定的租金。

　　(2)租賃合同的規(guī)定對(duì)承租人毀約是否提供一定的保護(hù)，如違約賠償較低等。

　　(3)保有成本是否低于租賃成本。

　　2.先測(cè)算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)租金收益價(jià)值，再測(cè)算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)約定租金收益價(jià)值，有租約限制價(jià)值減無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值即為承租人價(jià)值。