(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

　　1.若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是( )。

　　A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值

　　B.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

　　C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　D.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低

　　2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計(jì)算建筑物的折舊。

　　A.38.5

　　B.40.5

　　C.48.0

　　D.50.0

　　3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元，且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5%，則收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.3752.92

　　B.3786.20

　　C.3875.70

　　D.3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )。

　　A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值

　　C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用

　　D.業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

　　答案：1.C 2.C 提示：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過了9.5年，加土地剩余使用年限37.5年�！�3.A提示：300/7.5%×[1-1/(1+7.5%)38.5]=3752.92萬(wàn)元　4.A

　　(二)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106：土地報(bào)酬率為6%。

　　5.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A.[2000，2300]

　　B.[2030，2270]

　　C.[2060，2240]

　　D.[2090，2210]

　　6.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元/m2。

　　A.2136

　　B.2165

　　C.2179

　　D.2206

　　答案：5.D 提示：2000×30%+2300×70%=2210，2000×70%+2000×70%=2090�！�6.C 提示：2250×102/106×[1-1/(1十6%)40]/[1-1/(1+6%)39]=2179元/m2。