單項(xiàng)選擇題

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)規(guī)定的表述中，正確的是(　)。

　　A、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)

　　B、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金低于市場租金的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為無租約限制價(jià)值

　　C、抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值因?yàn)榈盅喝嗽诠灿蟹康禺a(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值

　　D、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金高于市場租金的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值

　　2、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，變現(xiàn)能力分析應(yīng)包括的內(nèi)容是(　)。

　　A、假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度

　　B、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響

　　C、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)

　　D、對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明

　　3、對(duì)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是(　)。

　　A、由征收部門對(duì)備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

　　B、由被征收人推選的代表對(duì)備選評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

　　C、由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

　　D、由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定

　　4、房屋征收估價(jià)工作流程中，選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在(　)日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。

　　A、三

　　B、五

　　C、七

　　D、十

　　5、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)時(shí)，可修復(fù)的賠償金額為(　)。

　　A、損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　B、修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

　　C、部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

　　D、重置成本

　　簡答題

　　1、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)酒店，用收益法求取該酒店凈收益時(shí)，應(yīng)注意的問題有哪些?

　　2、簡述工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　3、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。評(píng)估該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格時(shí)，如何來界定土地用途?適宜選用那些估價(jià)方法?

　　4、簡述加油站估價(jià)常用的估價(jià)方法及其技術(shù)路線。

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);選項(xiàng)B、D錯(cuò)誤，抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值。參見教材P220。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場變現(xiàn)能力分析。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。(1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P247。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。參見教材P248。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。參見教材P278。

　　簡答題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P145。

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣�府近期公布的，�?duì)于有土地使用年期限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年期修正。對(duì)建筑物的估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)定額管理部門公布的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定估價(jià)對(duì)象的工程造價(jià)。參見教材P170。

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。參見教材P170。

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線。(1)目前加油站市場交易實(shí)例還不多見，加油站估價(jià)一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性收益的經(jīng)營型房地產(chǎn)，因此一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。

　　(2)采用收益法估價(jià)加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此應(yīng)在凈收益的計(jì)算中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。參見教材P178。