案例題

　　甲公司于 3 年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為 40 年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為 12，設(shè)計(jì)高度為 150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度被降至 120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出 1020 萬元，使用成本年均高出 2 萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益

　　損失 50 萬元，報(bào)酬率為 7%。

　　1.對該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為()。

　　A.修復(fù)費(fèi)用法

　　B.損失資本化法

　　C.賠償實(shí)例比較法

　　D.損害前后差價(jià)法『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。不涉及損害后修復(fù)的費(fèi)用，不適宜修

　　復(fù)費(fèi)用法。損失資本化法：功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失 50 萬元，報(bào)酬率為 7%;賠償實(shí)例比較法

　　規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出 1020萬元;損害前后差價(jià)法：規(guī)劃調(diào)整使用成本

　　年均高出 2 萬元。

　　)。

　　2.規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括(

　　A.投資利息損失

　　B.土地價(jià)值減損

　　C.前期工程費(fèi)損失

　　D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。

　　規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括：1020 萬元，包括前期工程費(fèi)損失。

　　規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出

　　使用成本年均高出 2 萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失 50 萬元，報(bào)酬率為 7%，這部分是酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失。

　　酒店現(xiàn)已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費(fèi)多支出，所以會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利息損失。

　　土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價(jià)值未減損，不包括土地價(jià)值減損。

　　3.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為( )萬元。

　　A.655.85 B.682.08

　　C.1675.85 D.1702.08

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。簡單的收益計(jì)算：

　　1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

　　案例二

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評估， 最

　　測算出的估價(jià)對象比價(jià)格為 10000 元/m2，收益價(jià)格為 12000 元/m2，兩個(gè)測算結(jié)果存在一定差異。

　　1.如果測算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是( )。A.空置率取值偏大B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營費(fèi)用率取值偏大D.租金增長率取值偏小

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本考查的是報(bào)酬資本化法的公式。由報(bào)酬資本化法的公式可得，當(dāng)報(bào)酬率取值偏小時(shí)，測算出的收益價(jià)值會偏大。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材 P216。

　　2.如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，則一般而言比價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括( )。A.通脹率上行

　　B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是比較法。通脹率上漲會導(dǎo)致比較法測算的價(jià)格偏高;中選項(xiàng) BCD 均會使收益法測算的價(jià)格偏高。

　　3.如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是( )。

　　A.對房屋征收評估，比價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重

　　B.對房屋征收評估，比價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

　　C.對房地產(chǎn)抵估價(jià)，比價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重

　　D.對房地產(chǎn)抵估價(jià)，比價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重『正確答案』B

　　『答案解析』本考查的是房屋征收估價(jià)。房屋征收是公開市場下的平均價(jià)值，因此對房屋征收評估，比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)小于收益價(jià)格權(quán)重;由于抵評估要遵循謹(jǐn)慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價(jià)值，因此比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。

　　案例題

　　甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為 5000m2 的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

　　1.如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的

　　是( )。

　　A.耕地占用稅

　　B.征地管理費(fèi)

　　C.耕地開墾費(fèi)

　　D.增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方

　　法》教材 P276，相關(guān)稅費(fèi)包括：菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、

　　政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這里就包括了 ABC三個(gè)選項(xiàng)。

　　2.如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為 200 萬元，住宅價(jià)值為 195 萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行

　　分?jǐn)偅�店面�?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為( )。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價(jià)值分別為 1000×800×90%=72 萬元、2000×500×85%=85 萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價(jià)值分別為 128 萬元、115 萬元、107.25 萬元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為 128/(128+115+107.25)=36.55%。

　　3.如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是( )。A.店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定B.因拆遷估價(jià)對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定D.甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估店面價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定，房屋拆遷公司不等于拆遷人。選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，因拆遷估價(jià)對象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)。