(一)甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為 5320 萬元，其中老字號品牌帶來的收入占 8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為 2260 萬元，管理費(fèi)用為 130 萬元，財務(wù)費(fèi)用為 250 萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為 210 萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為 10%。

　　1.該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為( )萬元。

　　A.4362.40

　　B.4788.00

　　C.4894.40

　　D.5320.00

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是經(jīng)營收入的測算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為：5320×(1-

　　8%-10%)=4362.40。

　　2.該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為()萬元。

　　A.1512.40B.1554.96

　　C.1938.00D.1980.56

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是凈收益的測算。5320(1-8%-10%)

　　-2260-130-250-210=1512.40。

　　3.對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是()。

　　A.采光通風(fēng)

　　B.建筑層高

　　C.內(nèi)部布局

　　D.裝飾裝修

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包

　　括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。參見教材 P106。

　　(二)注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進(jìn)行評估， 測算出的估價對象比價格為 10000 元/m2，收益價格為 12000 元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。

　　4.如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是( )。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運(yùn)營費(fèi)用率取值偏大D.租金增長率取值偏小

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本考查的是報酬資本化法的公式。由報酬資本化法的公式可得，當(dāng)報酬率取值偏小時，測算出的收益價值會偏大。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材 P216。

　　5.如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比價格低于收益價格的原因不包括( )。A.通脹率上行

　　B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是比較法。通脹率上漲會導(dǎo)致比較法測算的價格偏高;中選項 BCD 均會使收益法測算的價格偏高。

　　6.如果兩個測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵估價兩種估價目的下，將上述比價格和收益價格進(jìn)行加權(quán)平均時，合理的權(quán)重取值方式是( )。

　　A.對房屋征收評估，比價格權(quán)重大于收益價格權(quán)重

　　B.對房屋征收評估，比價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重

　　C.對房地產(chǎn)抵估價，比價格權(quán)重等于收益價格權(quán)重

　　D.對房地產(chǎn)抵估價，比價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重『正確答案』B

　　『答案解析』本考查的是房屋征收估價。房屋征收是公開市場下的平均價值，因此對房屋征收評估，比較價格權(quán)重應(yīng)小于收益價格權(quán)重;由于抵評估要遵循謹(jǐn)慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價值，因此比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重。

　　(三)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下：拖欠施工

　　單位工程款 300 萬元，銀行貸款余額 2700 萬元，第三方欠款 萬元。在估價時點，該辦公樓全

　　部可銷售面積為 5 萬平方米，其中已售出 3 萬平方米。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為 6000 元

　　/m2，拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金為 2500 萬元。

　　7.法院第一次拍賣的保留價應(yīng)為( )萬元。

　　A.7500

　　B.9600

　　C.12000

　　D.18000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線。拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未做評估的，保留價由人民法院參照市場價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。拍賣保留價：總建筑面積 5 萬平米，已銷售 3 萬平米，拍賣時市場單價 6000 元

　　/m2，6000×(5 -3)= 12000 萬元。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材 P116。

　　8.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為( 最 )。

　　A.施工單位工程款B.銀行貸款C.第三方欠款

　　D.拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。已抵房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣時，優(yōu)先償還的次序，第一個要還的就是拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金。

　　9.拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金不包括( )。A.拍賣傭金B(yǎng).營業(yè)稅及附加C.評估費(fèi) D.房地產(chǎn)稅

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金不包括房地產(chǎn)稅。