一、　李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡。

　　【問題】

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　【正確答案】

　　1.本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。

　　理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場價(jià)格減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　　(3)二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值;轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。

　　參見教材P219。

　　2.本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。

　　理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。

　　參見教材P243。

　　二、法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝�，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

　　【問題】

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　【正確答案】

　　1.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)(1分);估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果;②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)(2分)。

　　參見教材P264。

　　2.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的技術(shù)路線。

　　拍賣保留價(jià)由法院確定(1分)，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定(2分)。

　　參見教材P264。

　　3.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)。

　　應(yīng)注意以下費(fèi)用：

　　(1)拍賣機(jī)構(gòu)傭金(1分)。

　　(2)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金(1分)。

　　(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)(1分)。

　　(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用(1分)。

　　參見教材P264。