某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租�，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司開(kāi)發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

　　【正確答案】本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;

　　2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估;

　　3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估(筆者注：按法定用途)，評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

　　3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　參見(jiàn)教材P243。

　　二、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　【問(wèn)題】

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　【正確答案】

　　1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。

　　經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評(píng)估，委托人與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價(jià)委托合同。估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地入戶調(diào)查，室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價(jià)報(bào)告。

　　最新法律：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　參見(jiàn)教材P247。

　　2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

　　該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　　(1)以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　　(2)當(dāng)?shù)卣�府�?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　(3)拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　(4)對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

　　參見(jiàn)教材P245。