習題

　　甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期 5 年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　【問題】

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補償應(yīng)如何確定?

　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?

　　1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

　　在估價程序上應(yīng)特殊注意：

　　(1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作(2 分);

　　(未說明無利害關(guān)系給 0 分)并在報告中做出相應(yīng)說明(1 分)。

　　最新規(guī)定：被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師

　　和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。

　　(2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示 7 日(1 分);并進行現(xiàn)場說明(1 分)。

　　(3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人(1 分);并由委托人向被拆遷

　　人轉(zhuǎn)交分戶報告(1 分)。

　　最新規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提

　　供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收

　　部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

　　存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當修正。

　　分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　參見教材 P249。

　　2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

　　被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定(1 分);協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定(1 分)。

　　最新規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由

　　征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。參見教材 P244。

　　3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

　　拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響(或：按完全產(chǎn)權(quán)評估)。(1 分)

　　最新規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　房屋征收估價是合法原則的特例，不是評估估價對象的法定權(quán)益下的價值，而是評估在設(shè)定權(quán)益下的價值!