2010 年 5 月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為 20 年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。

　　【問題】

　　1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同?

　　2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積?

　　3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償?

　　【正確答案】1.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

　　拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為市場公開價值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素，故估價時不考慮租賃的影響。(3 分)

　　最新規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　參見教材 P244。

　　2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

　　被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記錄為準(zhǔn)。(1 分)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1 分)

　　拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。(1 分)

　　若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。(1 分)

　　最新規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

　　參見教材 P244。

　　3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

　　被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評估確定。(3 分)

　　或：乙公司的裝修補償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2 分)

　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補償應(yīng)為甲公司從拆遷人得到的裝修補償款(或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值)減去租

　　賃期滿后裝修的殘余價值。(2 分)

　　最新規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由

　　征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

　　參見教材 P245。

　　問答題之“拍賣評估”

　　依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》

　　注意學(xué)習(xí)強制拍賣基本知識：強制拍賣的概念、特點、原則、強制拍賣與任意拍賣的區(qū)別