習(xí)題

　　某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別題為 280 萬元、300 萬元和 350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了 350 萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　【問題】1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?精

　　『正確答案』收益法的價(jià)值形成過程。1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：

　　(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2 分);

　　(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益(2 分);(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2 分);

　　(4)不應(yīng)選用 350 萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)(2 分)。

　　參見教材 P108。

　　2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。