習題展示(五)

　　某房地產估價機構接受委托，評估一棟于 5 年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現

　　說明房地產估價師這樣做的理由。

　　估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析

　　『正確答案』本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。收益法與成本法的價格形成。

　　1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物

　　壽命終止年);

　　3.估價采用的成本應為價值時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)

　　成本)。參見教材 P108。