習(xí)題

　　2003 年 8 月甲公司購(gòu)買了某幢寫字樓的第 6～8 層，2005 年 5 月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè) 10 年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同�，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2007 年 10 月 15 日。

　　【問題】1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　『正確答案』收益法價(jià)值的內(nèi)涵、價(jià)值的形成過程。

　　1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。(1)市場(chǎng)租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。未來市場(chǎng)租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大;

　　(2)保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力(即其經(jīng)營(yíng)收入不足以支付租金)，承租人毀約可能性大;

　　(3)租賃合同規(guī)定對(duì)承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。先測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的市場(chǎng)租金

　　收益，再測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的約定租金收益價(jià)值，無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。