習題展示(二)

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為 2006 年 6 月 15 日。根據(jù)委托

　　方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是 2001 年 6 月通過出讓取得，2002 年 6 月開始建設(shè)。委托方提供的實

　　際成本價格為 1800 元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并

　　計算了自 2001 年 6 月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用

　　符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為 1800 元/㎡。

　　【問題】1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　這題可作為成本法的應(yīng)用范例：

　　重置價格是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在價值時點的國家財稅

　　制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

　　『正確答案』

　　1.本題考查的是成本法。錯誤有：

　　(1)應(yīng)采用符合價值時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

　　或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。(3 分)

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應(yīng)計自 2001 年 6 月至估價時點。(2 分)

　　(3)利潤應(yīng)是價值時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。(2 分)

　　2.本題考查的是成本法。重置價格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。(1 分)

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。(1 分)

　　(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。(1 分)