習題(一)

　　2004 年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期 5 年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管

　　理，對招商引進的商戶收取較高的管理費�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　【問題】1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?

　　為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

　　『正確答案』本題考查的是比較法的可比實例的選取、收益法價值形成過程的注意問題。

　　1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。不能直接將其選作可比實例(1 分)。因為：

　　(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

　　(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當;

　　(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

　　(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

　　(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

　　(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

　　(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。參見教材 P104～107。

　　2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空

　　置情況下的收入。

　　(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正�？陀^的市場租金計算。

　　(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入或應考慮是否存在無形收益。

　　3。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。(1)確定自營部分凈收益，應為商

　　品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費較高，應調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

　　(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

　　(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟壽命來確定。