房地產(chǎn)估價報告寫作(二)

　　第1題：甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　答案：A

　　答案解析：此題可用排除法。先排除D和C。未取得施工許可證就開工是違法的，在有法律限制的前提下當(dāng)然不能辦理抵押登記手續(xù)了;在建工程取得了房屋所有權(quán)證就意味著實際上已經(jīng)通過竣工驗收，就不能算是“在建工程”了，這與題意顯然不符，予以排除。再來看B和A選項。即使你拿不準(zhǔn)應(yīng)選哪一個，只需作了邏輯上的簡單判斷即可。B選項比A選項成立的條件更多，若B選項成立則A選項必然成立，反之則不然，因此選A。

　　<1> 、估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。

　　第2題：房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　(一)委托人

　　委托人名稱：廣州市×××貿(mào)易公司

　　法定代表人：××

　　住所：××市××區(qū)××路××號

　　聯(lián)系電話：139××××××××

　　(二)估價機(jī)構(gòu)

　　估價機(jī)構(gòu)名稱：廣東××房地產(chǎn)評估有限公司

　　資質(zhì)級別：建設(shè)部壹級

　　法定代表人：×××

　　住所：廣州市××路××號××大廈聯(lián)系人：×××

　　聯(lián)系電話：(020)××××××××

　　(三)估價目的

　　為了解房地產(chǎn)市場價格提供價格參考依據(jù)。

　　(四)估價對象概況

　　1.估價對象區(qū)位狀況

　　估價對象位于廣東省深圳市羅湖區(qū)××村，距離××路約700m，鄰近草埔公交總站、布吉檢查站，有多路公交線路途經(jīng)，交通便捷;周邊有××市場、深圳仁康醫(yī)院、農(nóng)村信用合作社、郵局、綠景山莊、比華利山莊、翠山工業(yè)園等，超市眾多，各項市政配套設(shè)施完善。

　　2.估價對象實物狀況

　　根據(jù)委托人的要求，本次估價范圍為深圳市羅湖區(qū)××路××花園××閣第20層A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面積合計共555.40㎡，共用土地面積為6254.6㎡。經(jīng)實地查勘，估價對象所在的××花園××閣為一幢總層數(shù)32層的框剪結(jié)構(gòu)住宅，建成于1998年3月。估價對象建筑物外墻貼小型方塊磚，室內(nèi)大堂天花抹灰，墻面貼方塊瓷片，地面鋪拋光磚，配有三臺電梯;室內(nèi)裝修基本一致：內(nèi)墻、天花抹灰，廳房、廚房、衛(wèi)生間為水泥地面;廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻、天花為水泥砂漿批蕩;裝木門、鋁合金窗，水電煤氣設(shè)施齊備，經(jīng)實地查勘為完好房，目前6套住宅均空置。

　　3.估價對象權(quán)益狀況

　　估價對象權(quán)屬人為廣州市××貿(mào)易公司，6套住宅均已辦理房地產(chǎn)證，土地用途為商業(yè)、住宅，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限為70年，從1996年2月18日起計。

　　(五)價值時點(diǎn)

　　2004年7月11日

　　(六)價值類型

　　本報告價值為估價對象在價值時點(diǎn)狀況下法定用途剩余使用年限的市場價值。

　　(七)估價依據(jù)

　　本次評估依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律規(guī)定和政策性文件以及評估房地產(chǎn)的具體資料，主要有：

　　1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《中華人民共和國土地管理法》;

　　3.委托人提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料;

　　4.估價人員實地查看所得的資料;

　　5.估價機(jī)構(gòu)及估價人員掌握的其他相關(guān)信息資料;

　　6.當(dāng)?shù)亟�期房地產(chǎn)市場交易資料及技術(shù)參數(shù)。

　　(八)估價原則

　　1.合法原則。以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。

　　2.最高最佳利用原則。以估價對象的最高最佳利用為前提估價。

　　3.替代原則。估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　4.價值時點(diǎn)原則。估價結(jié)果是在價值時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。

　　(九)估價方法

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查看，對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。

　　市場法是將估價對象與在價值時點(diǎn)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折算到價值時點(diǎn)上的現(xiàn)值之和得出估價對象客觀市場價格的方法。

　　(十)估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用和維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在2004年7月11日的市場價值為平均單價3517元/㎡，總價￥195.36萬元，人民幣(大寫)壹佰玖拾伍萬叁仟陸佰元整。

　　(十一)估價人員

　　×××(注冊號) ×××(注冊號) ×××(注冊號)

　　(十二)實地查勘期

　　2004年7月11日

　　(十三)估價作業(yè)日期

　　2004年7月11日至2004年8月4日

　　答案：1、估價機(jī)構(gòu)中缺房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號。

　　2、價值時點(diǎn)應(yīng)說明確定的簡要理由。

　　3、在估價對象權(quán)益狀況介紹中缺估價對象是否設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利狀況的說明。

　　4、在估價對象權(quán)益狀況介紹中缺是否有共有權(quán)的說明。

　　5、估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　6、選用估價方法的理由不充分，比如選用收益法要說明估價對象當(dāng)前有收益或本質(zhì)上具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。(如果只用一種方法估價還應(yīng)說明不采用其它方法的理由)