1、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

　　報(bào)告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)方

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有�！痢痢痢辽藤Q(mào)公司2001年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即2001年4月1日至2041年3月31日)，土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611㎡�？傆玫孛娣e2560㎡。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2003年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)。

　　四、估價(jià)目的

　　評(píng)估××商務(wù)樓市場價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2005年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象在2005年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價(jià)為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價(jià)人員(略)

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2005年3月10日至2005年3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測(cè)算過程

　　(一)收益法估價(jià)測(cè)算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611㎡，其中：1～6層建筑面積各1000㎡，7層建筑面積410㎡。8層建筑面積201㎡。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：

　　(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　　(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元

　　(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元

　　(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

　　(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

　　(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

　　(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43萬元

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

　　(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

　　(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計(jì)管理費(fèi)。則：

　　年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元

　　(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)維修費(fèi)。則：

　　年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

　　(5)年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

　　年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.確定資本化率(現(xiàn)教材已改為報(bào)酬率) 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年。即N=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：

　　P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元

　　(二)成本法估價(jià)測(cè)算過程

　　1.估算土地價(jià)格

　　根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5%，則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：

　　土地價(jià)格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

　　(1)建筑物重置價(jià)格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬元。

　　(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0)×2/60

　　=28.43萬元

　　(3)建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43

　　=824.39萬元

　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03萬元

　　(三)估價(jià)結(jié)果的確定

　　以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682萬元(取整數(shù))

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611

　　=2544元/㎡(取整數(shù))

　　七、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過評(píng)估，××商務(wù)樓在2005年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　<1> 、估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。

　　參考答案

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。

　　1.估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤，應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn);

　　2.缺少估價(jià)原則;

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義;

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì);

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮可出租面積系數(shù);

　　8.年運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果180.44萬元錯(cuò)誤;

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用;

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算;

　　11.資本化率(09年教材已改為報(bào)酬率)取值未說明理由;

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年;

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法(公式)錯(cuò);

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年;

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚;

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi));

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38);

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響;

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi);

　　20.未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由。 參見教材P23。