案例分析題

　　1、法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝�，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

　　<1> 、估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業(yè)?為什么?

　　<2> 、拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　<3> 、乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

　　2、現(xiàn)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000㎡ 的矩形土地，2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡ ，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構的可行性研究分析，認為將l號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/㎡ ，2號地塊的單價為8000元/㎡ ，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元/㎡ 。

　　<1> 、下列關于增值收益的表述中正確的是(　)。

　　A、以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

　　B、以3號地塊的總價分別扣除l號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

　　C、以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

　　D、1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

　　<2> 、在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A、以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

　　B、以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C、以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

　　D、以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例

　　<3> 、假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為(　)萬元。

　　A、1616

　　B、2560

　　C、1882

　　D、1920

　　參考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關規(guī)定。

　　估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業(yè)(1分)。

　　原因：估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執(zhí)行雙方當事人(或：①估價機構不需要向委托方之外的第三方提供估價結果;②估價機構僅對委托人負責;③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)(2分)。參見教材P264。

　　<2>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關規(guī)定。拍賣保留價由法院確定(1分)，應以評估價格為基礎確定(2分)。參見教材P264。

　　<3>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關規(guī)定。應注意以下費用：

　　(1)拍賣機構傭金(1分)。

　　(2)補繳土地使用權出讓金(1分)。

　　(3)房地產(chǎn)交易相關稅費(1分)。

　　(4)估價機構的評估費用(1分)。參見教材P264。

　　2、

　　<1>、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是估價的假設前提。此題可用排除法，A選項“以3號地塊的總價扣除l號地塊的總價后”得出的是將所有增值都歸于2號地塊時的2號地塊對1號地塊的貢獻。B選項沒有此公式。D選項說反了。合并地塊是有費用的，故選C。參見教材P295。

　　<2>、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是估價的假設前提。以合并前地塊各自的單價、面積、總價確定增值分配比例是確定增值額的三種方法，而“以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例”是錯誤的，不能作為分配增值額的依據(jù)。參見教材P295。

　　<3>、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是估價的假設前提。合并后增值額=11000×(4000+1600)-(4000×9000+1600×8000)=1280萬元，那么甲單位最高可出資=1280+1280=2560。甲出的最高價就是甲合地以后一分不賺，這個是甲的底線。參見教材P295。