案例分析題

　　1、××商務(wù)樓估價報告

　　報告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方

　　××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級

　　三、估價對象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有�！痢痢痢辽藤Q(mào)公司2001年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即2001年4月1日至2041年3月31日)，土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611㎡。總用地面積2560㎡。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2003年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內(nèi)容描述(略)。

　　四、估價目的

　　評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間

　　2005年4月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　九、估價結(jié)果。

　　估價對象在2005年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業(yè)日期

　　2005年3月10日至2005年3月20日。

　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611㎡，其中：1～6層建筑面積各1000㎡，7層建筑面積410㎡。8層建筑面積201㎡。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：

　　(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　　(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元

　　(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元

　　(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

　　(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

　　(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

　　(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43萬元

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

　　(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

　　(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計管理費(fèi)。則：

　　年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元

　　(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計維修費(fèi)。則：

　　年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保險費(fèi)：按年租金收入的2‰計算。則：

　　年保險費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

　　(5)年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

　　年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險費(fèi)+年稅費(fèi)

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.確定資本化率(現(xiàn)教材已改為報酬率) 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即N=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：

　　P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元

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　　(二)成本法估價測算過程

　　1.估算土地價格

　　根據(jù)××市基準(zhǔn)地價表及基準(zhǔn)地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%，則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　　(1)建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

　　(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0)×2/60

　　=28.43萬元

　　(3)建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43

　　=824.39萬元

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格：

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03萬元

　　(三)估價結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682萬元(取整數(shù))

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611

　　=2544元/㎡(取整數(shù))

　　七、估價結(jié)果

　　經(jīng)過評估，××商務(wù)樓在2005年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　<1> 、估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。

　　2、　　××大廈房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈(以下簡稱估價對象)的公開市場價值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運(yùn)用適宜的估價方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價對象價值因素進(jìn)行分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳萬零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

　　××房地產(chǎn)評估有限公司(公章)

　　2004年10月16日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估價機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)

　　三、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日)。取得士地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用�！痢凉煞萦邢薰�司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至價值時點(diǎn)，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　四、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　五、價值時點(diǎn)

　　2004年10月10日。

　　六、價值定義

　　本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于價值時點(diǎn)的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認(rèn)為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和比較法進(jìn)行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期

　　自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用

　　結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和比較法進(jìn)行估價，然后綜合收益法和比較法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價結(jié)論。

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算

　　估價人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計10000㎡，為某股份公司自用辦公，1～20層寫字樓計20000㎡，全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計)，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-20%)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60萬元。

　　2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險費(fèi)。估價對象的保險費(fèi)按房屋重置價的0.3%計，故：

　　年保險費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元

　　(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷?/P>

　　通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價格，預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自價值時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/Y×[1-A/(1+Y)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運(yùn)用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)比較法估價測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取，估價人員通過市場調(diào)查，按用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與價值時點(diǎn)相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正。估價人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實(shí)例B的個別因素狀況比估價對象好1%，實(shí)例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實(shí)例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價格

　　實(shí)例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/㎡

　　實(shí)例B：6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元/㎡

　　實(shí)例C：6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/㎡

　　由于三個實(shí)例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的單位比準(zhǔn)價格：

　　單位比準(zhǔn)價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/㎡

　　故運(yùn)用比較法的估價結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價格=6843×3000=20529.00萬元

　　七、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和比較法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價格：20350÷38000=5355元/㎡(取整)

　　估價人員根據(jù)估價目的，按房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價對象在價值時點(diǎn)2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳萬零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)

　　<1> 、估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。

　　3、房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估

　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司

　　估價人員：×××

　　估價作業(yè)日期：2010年6月14日至2010年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價方

　　××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2046年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。

　　估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2008年10月動工，在價值時點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

　　四、估價目的

　　為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

　　五、價值時點(diǎn)

　　2010年6月14日

　　六、價值定義

　　本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的價值時點(diǎn)上的公開市場價格。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;價值時點(diǎn)原則。

　　九、估價方法

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　十、估價結(jié)果

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在價值時點(diǎn)2010年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2010年6月14日至2010年6月19日

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　十四、估價報告使用說明、風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力等分析(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報告

　　一、實(shí)物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權(quán)益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　六、估價測算過程

　　(一)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格

　　1.假設(shè)開發(fā)法估價的計算公式

　　在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi)

　　2.測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為資本化率;n為收益年期。

　　(1)年總收益的求取：362元/平方米(測算過程略)。

　　(2)年總支出的求�。�

　　①年折舊費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元/平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2046年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》“建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　�、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保險費(fèi)。年保險費(fèi)按房屋造價的2‰計算，則有：

　　年保險費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年保險費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代入公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74=108223785.32元

　　3.測算續(xù)建成本

　　根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算(測算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費(fèi)用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計算，則有：管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測算(測算過程略)，投資利息為230278.32元

　　6.銷售費(fèi)用

　　按續(xù)建成本的5%計,則有：銷售費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤

　　經(jīng)測算(測算過程略),續(xù)建投資利潤為2200000元

　　8.買方購買在建工程的稅費(fèi)

　　經(jīng)測算(測算過程略),買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元

　　9.在建工程的評估值

　　在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運(yùn)用成本法求取估價對象的價格

　　成本法估價的計算公式：房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，計算結(jié)果為80079680元(計算過程略)

　　(三)估價對象的價格

　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在價值時點(diǎn)2010年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　<1> 、請指明其中的13處。