(一)具體說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。

　　(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，己出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　參考答案：

　　(一)答：

　　1.公開市場價值標準的定義即在公開市場土最可能形成的價格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運營費用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率(或折現(xiàn)率)、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。

　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　(二)答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金;

　　答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金;

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值;

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。

　　(三)答：

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標);

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標準。