甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下稱甲機(jī)構(gòu))接受人民法院委托，對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價。價值時點為2014年8月25日，評估單價為25000元/㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000-35000元/㎡為由，對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價結(jié)果，并對異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請問：

　　1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰?

　　2.導(dǎo)致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些?

　　【參考答案】

　　1.甲機(jī)構(gòu)復(fù)函的致函對象是人民法院。因為甲機(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評估。

　　2.主要原因有：①項目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。②項目三期是獨棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象(雙拼別墅)要高些、好些，價格自然也會高些。③項目三期定價雖高過估價對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價的依據(jù)是實際成交價格而不是銷售定價。④項目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點都是一個減價因素。⑤項目三期建筑設(shè)計、開發(fā)成本可能與估價對象不同，在用成本法計算時，這一點可能是其價格較高的原因之一。