甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問：

　　1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

　　【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。

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　　2.【題干】針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

　　【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：

　　(1)通過市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤(rùn)率資料等;收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。

　　(2)通過實(shí)地勘查確定建筑物折舊。

　　對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：

　　(1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整;對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢�道這一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。

　　(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。