某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)：

　　1. 【題干】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?

　　【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”;(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”;(3)估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。

　　本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

      2.【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別?

　　【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：

　　(1)預(yù)測(cè)出的后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。

　　(2)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。

　　(3)測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。