某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　問題：

　　1.簡述評估該酒店的技術(shù)路線。

　　2.確定評估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?

　　參考答案：

　　1.通過實(shí)地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

　　通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對象的公開市場價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。