甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處?

　　參考答案

　　1.乙評估機(jī)構(gòu)未對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)

　　(或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分;未對估價對象拍照，1分)

　　2.乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

　　3.確定有效毛收入時應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

　　(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

　　4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

　　(或：未說明收益年限，2分)

　　5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)