某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在開展估價人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時，設(shè)定同一價值時點(diǎn)，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價和征收評估。合理的估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋補(bǔ)償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長期出租，第3～6幢自用;第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：

　　1.該項目抵押估價和征收評估的估價對象房屋范圍分別包括哪些?

　　2.造成該項目抵押價值和征收補(bǔ)償價值差異的主要原因有哪些?

　　【參考答案】

　　1.抵押估價的估價對象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評估的估價對象房屋為第1～10幢房屋。因為抵押目的估價對象要辦理他項權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。

　　2.在估價對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價值低于征收補(bǔ)償價值主要原因有：①抵押價值要遵循謹(jǐn)慎原則，比正常市場價值低，征收補(bǔ)償價值是市場價值，并且不考慮估價對象是否設(shè)定了他項權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補(bǔ)償價值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價值的。