一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

　　(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問：

　　1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2.拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

　　(三)某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格�，F選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?