指出并改正下面估價報(bào)告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡.該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計(jì)算公式如下：

　　房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　(1)土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為：

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　(2)建筑物重置總價的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/㎡.則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　(3)建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為：

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　(4)估價對象價格的計(jì)算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

　　房地產(chǎn)總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　【正確答案】

　　1.土地重新取得成本計(jì)算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為：

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置總價計(jì)算錯誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。