三、指錯(cuò)題(下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分)：

　　X X商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

　　報(bào)告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　X X X X商貿(mào)有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X號(hào)。

　　二、估價(jià)方

　　X X X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X級(jí)。

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　X X商貿(mào)樓位于X X市X X路X X號(hào)，四至X X X X，屬X X X X商貿(mào)有限公司所有。

　　X X X X商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得X X商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。X X商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611㎡，總用地面積2560㎡。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)

　　四、估價(jià)目的

　　評(píng)估X X商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2003年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價(jià)為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價(jià)人員(略) 來來源:考試大-房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2003年3月10日—3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測算過程

　　(一)收益法估價(jià)測算過程

　　1.估算年有效毛收入

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611㎡，其中：1-6層建筑面積各1000㎡，7層建筑面積410㎡，8層建筑面積201㎡。1—2層、3-6層、7—8層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1：0.75、1：0.70。

　　估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7-8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：

　�、�1層年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(萬元)

　�、�2層年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(萬元)

　　③3層年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(萬元)

　�、�4層年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85%=45.90(萬元)

　　⑤5層年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85%=30.60(萬元)

　�、�6層年有效毛收入：F：1000X30X12X85%=36.00(萬元)

　�、�7、8層年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(萬元) 年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(萬元)

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用

　�、倌晖恋厥褂觅M(fèi)：根據(jù)X X市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：年土地使用費(fèi)=293X2560=75.01(萬元)

　�、谀旯芾碣M(fèi)：根據(jù)X X市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：年管理費(fèi)=343.43X5%=17.17(萬元)

　　③年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)=343.43X 8%：27.47 (萬元)

　�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43X2%=0.69(萬元)

　�、菽甓愘M(fèi)：根據(jù)X X市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)：343.43X(12%+5.5%)=60.10(萬元) 年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)十年稅費(fèi)=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(萬元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

　　=343.43-180.44

　　=162.99(萬元)

　　4.確定資本化率。

　　資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選出計(jì)算公式求出收益價(jià)格

　　由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格。

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=1899.58(萬元)

　　(二)成本法估價(jià)測算過程

　　1，估算土地價(jià)格

　　根據(jù)X X市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每1㎡ 土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5%。則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：

　　土地價(jià)格=2860X(1—12.5%)X2560=640.64(萬元)

　　2.估算建筑現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值：建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

　�、俳ㄖ�物重置價(jià)格

　　根據(jù)X X市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=1290X6611=852.82(萬元)

　�、诮ㄖ�物折舊

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60 年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)*(1-殘值率)*已使用年限/耐用年限

　　=852.82X(1—0)X2/60

　　=28.43(萬元)

　　③建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)

　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03(萬元)

　　(三)估價(jià)結(jié)果的確定

　　以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682(萬元)(已取整)

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611

　　=2544(元/㎡)(已取整)

　　七、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　指錯(cuò)題參考答案：

　　“X X商務(wù)樓房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”存在如下問題：

　　1.“估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.缺少估價(jià)原則

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算

　　11.資本化率取值未說明理由

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi))

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38)

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用

　　20.未說明估價(jià)結(jié)果的確定的理由