一、問答題：(每題10分，共30分)

　　(一)具體說明公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公樓綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

　　(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡ ;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，自用房屋的用地為國有劃撥。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)收益。請問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　一、問答題

　　(一)1.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價(jià)格或類似含義 、

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率(或折現(xiàn)率)、工期

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會平均水平的

　　(二)1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種

　　2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估

　　4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金

　　答②：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)

　　(三)1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案) (或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金、售價(jià)水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用)

　　5.相關(guān)稅費(fèi)

　　6.貸款利率

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)