第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　往年考點(diǎn)回顧：2013年問(wèn)答題(一)某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會(huì)議中心等由該飯店業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè)中心、商場(chǎng)對(duì)外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。

　　針對(duì)上述情況，請(qǐng)分別說(shuō)明該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路。

　　2015年指錯(cuò)題五星級(jí)酒店估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　酒店(HOTEL)—詞源自法語(yǔ)，指的是法國(guó)貴族在鄉(xiāng)下招待貴賓的別墅，后來(lái)歐美的酒店業(yè)沿用了這一名詞。在我國(guó)由于地域和習(xí)慣上的差異而分別稱為飯店、賓館、酒店。酒店可從不同的角度、按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類與分級(jí)。按照服務(wù)質(zhì)量、管理水平、設(shè)施及功能的完善程度等可將酒店分為星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店，星級(jí)飯店一般有五個(gè)等級(jí)，五星級(jí)飯店一般是城市中等級(jí)最高的飯店。

　　近年來(lái)隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了不同概念的酒店，主要表現(xiàn)形式有以下幾種：

　　(1)產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”(TIMESHARE)演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

　　對(duì)開發(fā)商而言，通過(guò)分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險(xiǎn);對(duì)業(yè)主而言，通過(guò)購(gòu)買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過(guò)分紅的形式取得可觀的投資回報(bào);對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，不必?fù)碛芯频甑乃�有�?quán)就可得到一定的管理收益。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利;二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅;三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。

　　(2)酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多數(shù)用于投資。

　　嚴(yán)格來(lái)講，酒店式公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區(qū)，其使用客戶大多為外來(lái)的高級(jí)白領(lǐng)階層，其銷售價(jià)格都比較高。

　　(3)分時(shí)度假

　　分時(shí)度假就是把一個(gè)星級(jí)飯店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時(shí)間分別出售給51個(gè)家庭。顧客在購(gòu)買了一個(gè)時(shí)段(可以是20年、30年、40年或更長(zhǎng)的時(shí)間)每年的使用權(quán)(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　　(4)經(jīng)濟(jì)型酒店

　　經(jīng)濟(jì)型酒店是在傳統(tǒng)星級(jí)飯店基礎(chǔ)上發(fā)展出來(lái)的一種強(qiáng)化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)星級(jí)飯店的創(chuàng)新。經(jīng)濟(jì)型酒店以“務(wù)實(shí)”為服務(wù)理念，一般沒(méi)有豪華的大堂，簡(jiǎn)化甚至取消一些配套設(shè)施。

　　例如：餐廳、會(huì)議室、康樂(lè)等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨(dú)具風(fēng)格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級(jí)以上水平配置，并提供免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，其房?jī)r(jià)水平相比傳統(tǒng)三星級(jí)飯店要低15%～30%。它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐(如面包、咖啡之類)以及其他外送洗衣、商務(wù)等綜合性服務(wù)。

　　2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)�，�?jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于床位收入。

　　(二)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點(diǎn)：

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級(jí)飯店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)健身、商務(wù)會(huì)議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營(yíng)能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營(yíng)水平的高低對(duì)其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估價(jià)。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，因此投資回收期較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會(huì)議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格(或床位價(jià)格)、房間數(shù)(或是床位數(shù))、入住率等指標(biāo)，常�？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價(jià)。

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費(fèi)。

　　2.周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用者和評(píng)價(jià)者——旅客，往往也會(huì)理解這一點(diǎn)，會(huì)在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩�。但相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實(shí)物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實(shí)物狀況有：

　　1.設(shè)備設(shè)施和用具

　　除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對(duì)旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評(píng)價(jià)旅館的重要因素。正因?yàn)槿绱�，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往可以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致無(wú)客問(wèn)津，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。

　　2.經(jīng)營(yíng)管理

　　旅館的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店聘請(qǐng)國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通�？梢赃x擇收益法、比較法等。

　　(一)收益法

　　旅館類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。

　　(二)比較法

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，比較法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)星級(jí)飯店不同功能用房收益的測(cè)算

　　星級(jí)飯店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級(jí)飯店的功能分布、經(jīng)營(yíng)方式主要有：

　　(1)客房。客房服務(wù)是星級(jí)飯店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級(jí)行政套房等�？头康慕�(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，客房的收益可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。

　　(2)餐飲。星級(jí)飯店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可以根據(jù)租約或比較法求取，自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。

　　(3)商場(chǎng)。星級(jí)飯店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場(chǎng)，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用比較法獲取。

　　(4)商務(wù)、會(huì)議。星級(jí)飯店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級(jí)飯店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì)議廳。商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測(cè)算。

　　(5)娛樂(lè)、健身。星級(jí)飯店一般都具有各種娛樂(lè)功能，如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或比較法求取，自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂(lè)功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

　　(二)星級(jí)飯店凈收益的求取

　　飯店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級(jí)飯店，由于飯店的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、設(shè)施配套程度、飯店經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)等諸多因素形成的無(wú)形價(jià)值，都將固著于飯店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在飯店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測(cè)算飯店房地產(chǎn)的凈收益是飯店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因?yàn)轱埖甑恼�體貢獻(xiàn)能力和獲利來(lái)源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。

　　此外估價(jià)對(duì)象范圍的不同界定也會(huì)影響凈收益的計(jì)算。因此對(duì)飯店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給飯店帶來(lái)的收益區(qū)別。當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

　　【案例2-4】

　　××市××鎮(zhèn)××路某飯店房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　本次估價(jià)物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某飯店整體房地產(chǎn)，該飯店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××公司，該公司從2001年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過(guò)程中由于資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2008年12月23日取得該《××市建筑工程竣工驗(yàn)收證書》。2011年9月30日通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式正式取得產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6200萬(wàn)元。甲公司分別于2014年9月6日及2015年6月1日取得該物業(yè)的《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。至此，我公司認(rèn)為本次估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)清晰合法。

　　物業(yè)狀況 表2-23

估價(jià)對(duì)象	權(quán)屬證書	建筑面積（㎡）	原建購(gòu)價(jià)（元）	房屋用途	現(xiàn)狀用途
某飯店	房地證字第××號(hào)	28105.32	62000000	綜合樓	飯店

　　產(chǎn)權(quán)狀況表 2-24

物業(yè)名稱	某飯店	權(quán)利人名稱	甲公司
土地用途	商服	土地使用權(quán)類型	出讓
土地使用權(quán)性質(zhì)	國(guó)有	國(guó)有土地使用證編號(hào)	東府國(guó)用（2014）第××號(hào)
土地使用年限	至2063年12月29日止	產(chǎn)權(quán)登記日期	2015年6月1日
房屋所有權(quán)來(lái)源	自建	房屋用途	綜合樓

　　指錯(cuò)：估價(jià)對(duì)象介紹缺少估價(jià)對(duì)象具體位置、估價(jià)范圍、建筑結(jié)構(gòu)介紹。其他詳見技術(shù)報(bào)告

　　缺少區(qū)位狀況分析

　　土地缺土地總面積(技術(shù)報(bào)告中有)及土地規(guī)劃等的介紹

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2015年6月21日，此價(jià)值時(shí)點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。

　　六、價(jià)值類型

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值：抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　現(xiàn)估價(jià)原則在估價(jià)依據(jù)前面

　　九、估價(jià)方法

　　本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即飯店房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價(jià)值估價(jià)。通過(guò)實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象飯店房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇。飯店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是大中型星級(jí)飯店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)加總，據(jù)此我們確定將收益法作為本次某飯店抵押價(jià)值估價(jià)的基本方法。

　　同時(shí)，在飯店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)估價(jià)遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值。因此我們擬采用成本法作為本次飯店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

　　指錯(cuò)：缺方法的定義。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果如下：

　　估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬(wàn)肆仟陸佰伍拾陸元整;知悉的法定優(yōu)先受償款：0元;抵押價(jià)值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬(wàn)肆仟陸佰伍拾陸元整。

　　指錯(cuò)：缺少單價(jià)表示

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)期(略)

　　十四、風(fēng)險(xiǎn)提示(略)

　　十五、變現(xiàn)能力分析

　　房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　估價(jià)對(duì)象變化能力分析 表2-25

通用性	估價(jià)對(duì)象土地用途為綜合用地，其建筑形式符合一般綜合樓需要，故通用性較強(qiáng)
獨(dú)立使用性	估價(jià)對(duì)象為某飯店整幢房地產(chǎn)，其使用及經(jīng)營(yíng)不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨(dú)立使用性較強(qiáng)
可分割轉(zhuǎn)讓性	根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓較弱，但作為飯店性房地產(chǎn)，對(duì)整體價(jià)值影響不大
快速變現(xiàn)價(jià)值	假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無(wú)合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成
變現(xiàn)能力	在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，飯店整體轉(zhuǎn)讓實(shí)例較少，但市場(chǎng)仍有一些飯店轉(zhuǎn)讓實(shí)例，本飯店裝修標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，成新率較高，且獨(dú)立性使用較強(qiáng)，預(yù)計(jì)本飯店變現(xiàn)能力較強(qiáng)
清償順序	在價(jià)值時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)物業(yè)未設(shè)定任何抵押權(quán)，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

　　指錯(cuò)：在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析中缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明;缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。

　　××市××鎮(zhèn)港口路某飯店房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析

　　(一)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

　　該飯店占地面積3691m2，總高22層，地下1層，總建筑面積為28105.32m2，飯店于2012年9月開始營(yíng)業(yè)，并于2014年4月17日取得《中國(guó)四星級(jí)飯店證書》。該飯店是一家集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的多功能商務(wù)型飯店，目前已成為××鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑物之一。

　　該飯店自開業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營(yíng)收入從2012年的2100余萬(wàn)元上升至2014年的1.38億元。飯店各功能部分經(jīng)營(yíng)狀況良好，客房入住率在××市同檔次飯店中處于較高水平，年均入住率可達(dá)到85%左右，飯店平均房?jī)r(jià)在350元左右。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，××市同檔次飯店平均價(jià)格在400～450元左右，考慮到本飯店的規(guī)模及地域因素，我們認(rèn)為本飯店的客房定價(jià)合理，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之虎門為中國(guó)的服裝之都，該鎮(zhèn)商務(wù)型客戶較多，我們預(yù)計(jì)本飯店的長(zhǎng)期發(fā)展前景良好。

　　飯店的功能分布情況如下：

　　1層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝精品店、停車場(chǎng)、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50m2出租經(jīng)營(yíng)工藝精品店，月租金為15000元。停車場(chǎng)內(nèi)部分面積出租經(jīng)營(yíng)發(fā)廊，月租金為10000元，停車場(chǎng)內(nèi)35.1m2出租經(jīng)營(yíng)士多店，月租金為5500元。西餐廳設(shè)有餐位80個(gè)。

　　2層：整層作為海港中餐廳，設(shè)有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個(gè)，該餐廳的人均消費(fèi)在100～150元之間。

　　3層：該層為KTV俱樂(lè)部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營(yíng)，月租金為9200元。

　　4層：×××康樂(lè)部(桑拿中心)，該層設(shè)有日式按摩房67間，目前有57間正在營(yíng)業(yè)，其余在裝修中，預(yù)計(jì)8月可以對(duì)外營(yíng)業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費(fèi)在484元左右。

　　5層、7～22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。

　　6層：設(shè)有2個(gè)大型會(huì)議室，目前正在裝修中，預(yù)計(jì)在今年8月可以營(yíng)業(yè)。

　　地下室：該層為設(shè)備用房及洗衣房等配套設(shè)施用房。

　　該飯店基本裝修情況如下：

　　外墻：裙樓貼大理石;大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻面貼大理石，天花板為藝術(shù)吊頂;走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花板為石膏板吊頂;客房：地面鋪實(shí)木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花板石膏板吊頂。

　　飯店設(shè)施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個(gè)停車位。

　　目前飯店服務(wù)項(xiàng)目有商場(chǎng)、飲食、娛樂(lè)、客房、康體、商務(wù)、會(huì)議、健身等。其中客房、商務(wù)、會(huì)議、健身為飯店自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，商場(chǎng)、飲食、娛樂(lè)、康體等為飯店出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

　　其基本情況如下：

　　1層：飯店大堂、商場(chǎng)、美容美發(fā)室，營(yíng)業(yè)面積約1050m2，其中商場(chǎng)和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目;另有一個(gè)50個(gè)車位的停車場(chǎng)。

　　2層：整體出租，經(jīng)營(yíng)中餐(龍滕海鮮酒樓)和西餐，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約1980m+。其中中餐大廳可同時(shí)容納200人就餐;并有28個(gè)包房，每個(gè)包房可同時(shí)容納15人就餐。西餐廳設(shè)有80個(gè)座位。

　　3層：整體出租，經(jīng)營(yíng)歌舞廳，營(yíng)業(yè)面積約1980m2。設(shè)有近20個(gè)各種中、小包間。

　　4層：整體出租，經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴，營(yíng)業(yè)面積約1980m2。設(shè)有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。

　　5～8層：飯店客房，營(yíng)業(yè)面積約7920m2。設(shè)有各類套房146間，其中：標(biāo)準(zhǔn)單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房21間、商務(wù)房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務(wù)房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級(jí)行政套房1間。

　　9層：飯店會(huì)議中心、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)。共有3個(gè)會(huì)議室：大會(huì)議室可以容納300人會(huì)議，中、小會(huì)議室可分別容納80人、20人會(huì)議。

　　10層：為飯店臨時(shí)建筑(尚未辦理產(chǎn)權(quán)證件)，目前為飯店辦公用房。

　　各部分功能分布應(yīng)和后面的客房收入計(jì)算一一對(duì)應(yīng)，不能漏算。如另有一個(gè)50個(gè)車位的停車場(chǎng)，后面沒(méi)有計(jì)算。

　　不能多算，如1層：飯店大堂，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。

　　同理10層飯店辦公用房，也是為整個(gè)飯店服務(wù)，收益含在其他各部分收入中，所以不必計(jì)算，如果用于出租，可進(jìn)行計(jì)算。

　　(三)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

　　本次估價(jià)物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某飯店整幢物業(yè)，該飯店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過(guò)程中由于資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年12月23日取得該物業(yè)的《××市建筑工程竣工驗(yàn)收證書》。2002年9月30日通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式正式取得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6200萬(wàn)元。

　　甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。至此，我公司認(rèn)為本次估價(jià)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰合法。

　　二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價(jià)方法適用性分析(略)

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值

　　1.收益法

　　(1)飯店年經(jīng)營(yíng)收入的計(jì)算

　　A.客房部分收入

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，××市四星級(jí)以上飯店的客房?jī)r(jià)格平均折扣率一般在45%～65%之間，客房入住率一般在50%～80%之間。根據(jù)本飯店管理人員介紹及企業(yè)提供的近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，本飯店的折后房?jī)r(jià)約為350元/間，另外加收10%的客房服務(wù)費(fèi)，平均折扣率在55%～60%之間。

　　由于飯店配套齊全，位于××鎮(zhèn)的中心區(qū)域，且客房定價(jià)合理，本飯店的年平均入住率在80%左右，屬于××市飯店行業(yè)中的較高水平。在本次估價(jià)中，考慮到飯店成新率、檔次等，我們最終取客房?jī)r(jià)格平均折扣率為60%，年均入住率為80%。客房部分年收益具體計(jì)算見表2-26。

　　借鑒：客房平均折扣率為60%，年均入住率為80%。數(shù)值取值既有社會(huì)平均水平又考慮了個(gè)體情況。

　　客房年收益計(jì)算 表2-26

客房類型	間數(shù)（間）	收費(fèi)（元/間·天）	房?jī)r(jià)折扣率	折后價(jià)（元/間·天）	客房服務(wù)費(fèi)率（%）	服務(wù)費(fèi)（元/間·天）	日收入（元）
高級(jí)房	144	530	60%	318	10%	31	注：50256＝（318＋31）×144
豪華房	18	600	60%	360	10%	36	7128
行政房	10	630	60%	378	10%	37	4150
高級(jí)行政房	12	680	60%	408	10%	40	5376
蜜月房	16	730	60%	438	10%	43	7696
高級(jí)套房	17	780	60%	468	10%	46	8738
行政套房	2	980	60%	588	10%	58	1292
海逸套房	1	1380	60%	828	10%	82	910
總統(tǒng)套房	1	3880	60%	2328	10%	232	2560
小計(jì)	221						88106
日收入總計(jì)（元）	88106
平均入住率	80%
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	注：2572.70（萬(wàn)元）＝88106（元）×365×80%

　　注：年經(jīng)營(yíng)收益按每年365個(gè)經(jīng)營(yíng)日計(jì)算，以后的計(jì)算均取365日。

　　B.中餐廳收入

　　考慮到本飯店的中餐廳為海港城，該餐廳定位檔次較高，人均消費(fèi)一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我們?nèi)★埖曛胁蛷d的每天上座率為120%，人均消費(fèi)為130元。中餐廳年收益計(jì)算見表2-27。

　　C.西餐廳收入

　　本飯店佛羅倫薩西餐廳的人均消費(fèi)在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐廳年收益計(jì)算見表2-28。

　　中餐廳年收益測(cè)算　　　　表2-27

項(xiàng)目	收費(fèi)（元/人）	座位數(shù)	上座率	日收入（元/天）
中餐	130	550	120%	85800
日收入總計(jì)（元）				85800
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	3131.70

　　西餐廳年收益測(cè)算　　　表2-28

項(xiàng)目	收費(fèi)（元/人）	座位數(shù)	上座率	日收入（元/天）
西餐	120	80	200%	19200
日收入總計(jì)（元）				19200
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	700.80

　　指錯(cuò)：中餐廳的每天上座率為120%，人均消費(fèi)為130元、西餐廳的人均消費(fèi)在120元左右，每天平均上座率在200%左右。平均開房率為90%，都沒(méi)有說(shuō)明是客觀取值。

　　D.桑拿收入

　　根據(jù)飯店管理人員介紹，本飯店的日式按摩房平均消費(fèi)在484元，這里我們按照市場(chǎng)平均價(jià)格450元計(jì)算，每日平均營(yíng)業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，一般為每雙鐘計(jì)費(fèi)，平均開房率在350%左右。年收益計(jì)算見表2-29。

　　指錯(cuò)：BCE收入用實(shí)際收入不妥，應(yīng)選用社會(huì)平均收入

　　桑拿收入按57間計(jì)算錯(cuò)誤，沒(méi)有計(jì)算裝修10間的收入，應(yīng)與會(huì)議中心收入計(jì)算相同理由，應(yīng)計(jì)算67間。

　　按摩房年收益測(cè)算　　　表2-29

客房類型	收費(fèi)（元/房間）	間數(shù)（間）	平均開房率	日收入（元/天）
日式按摩房	450	57	350%	注：89775＝450×57×350%
日收入總計(jì)（元/天）				89775
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	3276.79

　　E.KTV俱樂(lè)部收入

　　本飯店KTV俱樂(lè)部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。平均開房率為90%，年收益計(jì)算見表2-30。

　　KTV俱樂(lè)部年收益測(cè)算　　　表2-30

項(xiàng)目	收費(fèi)（元/間）	間數(shù)（間）	平均開房率	日收入（元/天）
包間	2500	42	90%	注：94500＝2500×42×90%
日收入總計(jì)（元）				94500
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	3449.25

　　F.鋪位出租收入

　　由于本飯店僅有少量的鋪位進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，且出租租金收益穩(wěn)定，故本次計(jì)算出租鋪位收益時(shí)根據(jù)租賃合同計(jì)算，目前出租鋪位共4個(gè)，其中包括一層工藝精品店、停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)廊及士多店、三層KTV俱樂(lè)部商品銷售鋪位，年收入合計(jì)為47.64萬(wàn)元。

　　指錯(cuò)：沒(méi)有說(shuō)明租賃合同的期限，租約期內(nèi)按租約價(jià)格計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

　　G.會(huì)議中心收入

　　目前本飯店會(huì)議中心正在裝修中，預(yù)計(jì)今年8月可投入使用，考慮到從價(jià)值時(shí)點(diǎn)至預(yù)計(jì)投入經(jīng)營(yíng)日期間隔較短，對(duì)飯店長(zhǎng)期收益價(jià)值影響不大，故本次估價(jià)按照正常營(yíng)業(yè)計(jì)算其收益價(jià)值。

　　根據(jù)飯店管理人員介紹，本會(huì)議中心的定價(jià)為每天800～1000元/間，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該定價(jià)合理，會(huì)議中心的平均使用率一般在50%左右，則會(huì)議中心的年收益計(jì)算見表2-31。

　　會(huì)議中心年收益測(cè)算　　　表2-31

會(huì)議室類型	間數(shù)（間）	收費(fèi)（元/間·天）	平均使用率	日收入（元）
會(huì)議室	2	1000	50%	1000
年收入總計(jì)（萬(wàn)元）	36.50

　　H.其他收入

　　其他收入是指飯店其他配套設(shè)施的有償服務(wù)，該部分配套設(shè)施主要服務(wù)于入住飯店的客戶，如大堂吧等設(shè)施，這里我們按客房收入10%計(jì)算。則年收入為257.27萬(wàn)元。

　　以上8部分構(gòu)成本飯店的全部收益，則本飯店年經(jīng)營(yíng)收入為：

　　飯店年經(jīng)營(yíng)收入=客房部分收入+中餐廳收入+西餐廳收入+桑拿收入+KTV俱樂(lè)部收入+鋪位出租收入+會(huì)議中心收入+其他收入=2572.70+3131.70+700.80+3276.79+3449.25+47.64+36.50+257.27=13472.65(萬(wàn)元)

　　(2)總營(yíng)業(yè)支出

　　A.營(yíng)業(yè)成本

　　根據(jù)飯店財(cái)務(wù)分類，營(yíng)業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等;飲料的原材料、調(diào)料、配料成本;餐館等耗用的材料;洗衣房耗用的材料成本等;客房用品等。一般四星級(jí)飯店的營(yíng)業(yè)成本占年經(jīng)營(yíng)收入的20%～30%，根據(jù)飯店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占年經(jīng)營(yíng)收入的18%～25%，屬于行業(yè)正常水平，在此我們以經(jīng)營(yíng)收入的25%計(jì)取。則營(yíng)業(yè)成本為3368.16萬(wàn)元。

　　B.營(yíng)業(yè)費(fèi)用估算

　　營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、裝修折舊、其他等。

　　四星級(jí)飯店一般的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的25%～30%左右，根據(jù)本飯店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占總收入的30%～35%，考慮到在估價(jià)時(shí)不計(jì)建筑物折舊費(fèi)用，我們?cè)诖巳】偨?jīng)營(yíng)收入的33%。則營(yíng)業(yè)費(fèi)用為4445.97萬(wàn)元。

　　考慮到在估價(jià)時(shí)不計(jì)建筑物折舊費(fèi)用見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》

　　C.管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算

　　管理費(fèi)用包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、開辦費(fèi)、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)、審計(jì)師費(fèi)用、修理費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、上級(jí)管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：銀行手續(xù)費(fèi)、信用卡手續(xù)費(fèi)及其他。一般飯店的管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營(yíng)收入的8%～10%，我們以經(jīng)營(yíng)收入的10%計(jì)取。則管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為1347.26萬(wàn)元。

　　D.有關(guān)稅費(fèi)

　　依照××鎮(zhèn)交稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)飯店物業(yè)每年繳納的相關(guān)稅費(fèi)見表2-32。

　　相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算　　表2-32

稅項(xiàng)	交稅標(biāo)準(zhǔn)	稅率 （占經(jīng)營(yíng)收入的比例）
營(yíng)業(yè)稅	營(yíng)業(yè)額的5%	5%
城市維護(hù)建設(shè)稅	營(yíng)業(yè)稅的5%	0.25%
教育費(fèi)附加	營(yíng)業(yè)稅的3%	0.15%
印花稅	按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)金額萬(wàn)分之五貼花	0.05%
房產(chǎn)稅	原建購(gòu)價(jià)的70%的1.2%	0.84%
城鎮(zhèn)土地使用稅	為5元/m2	0.314%
堤圍防護(hù)費(fèi)	按營(yíng)業(yè)收入的千分之五計(jì)算繳納	0.50%
文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)	娛樂(lè)業(yè)按3%征收	僅KTV屬于娛樂(lè)業(yè)
稅費(fèi)合計(jì)		約為經(jīng)營(yíng)收入的7.104%

　　則有關(guān)稅費(fèi)為957.04萬(wàn)元。

　　本次估價(jià)飯店的年經(jīng)營(yíng)支出由以上4部分構(gòu)成，合計(jì)為10118.44萬(wàn)元。

　　本案例計(jì)算了城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅應(yīng)從租計(jì)征不應(yīng)從價(jià)計(jì)征。

　　(3)飯店房地產(chǎn)年凈收益計(jì)算

　　飯店年凈收益為飯店年經(jīng)營(yíng)總收益扣除飯店年經(jīng)營(yíng)支出部分再扣除屬于飯店行業(yè)帶來(lái)的商業(yè)利潤(rùn)后的收益，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，飯店旅游行業(yè)的平均利潤(rùn)率在9%～15%之間，考慮到本飯店經(jīng)營(yíng)效益良好，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤(rùn)為11%，則本飯店屬于房地產(chǎn)帶來(lái)的年凈收益為：

　　房地產(chǎn)年凈收益=飯店年經(jīng)營(yíng)收益-飯店年經(jīng)營(yíng)支出-飯店商業(yè)利潤(rùn)=13472.65-10118.44-10118.44×11%=2241(萬(wàn)元)

　　當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

　　年凈收益中還應(yīng)扣除除房地產(chǎn)外其他資產(chǎn)的收益，如無(wú)形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的收益。

　　(4)房地產(chǎn)的收益價(jià)值

　　房地產(chǎn)年凈收益為2241萬(wàn)元，土地剩余年期為48.5年。報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，并考慮到目前飯店經(jīng)營(yíng)收入隨市場(chǎng)變化的不確定性等因素，我們確定房地產(chǎn)綜合報(bào)酬率為9%，某飯店的建筑面積共計(jì)28105.32m2，則房地產(chǎn)收益價(jià)值為：

　　則飯店單位面積收益價(jià)值為：24519×10000÷28105.32=8724(元/m2)

　　根據(jù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，本飯店的收益單價(jià)取整為8700元/m2。

　　指錯(cuò)：報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)是存款利率;

　　確定房地產(chǎn)綜合報(bào)酬率為9%。依據(jù)不充分;

　　選用公式無(wú)理由;

　　收益年限48.5年未說(shuō)明理由;

　　土地剩余年限至2063年12月29日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月21日：

　　2063年12月29日-2015年6月21日=48.5年

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限：

　　2008年12月23日建成，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月21日，共：2015年6月21日-2008年12月23日=6.5年

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限=60-6.5=53.5年

　　應(yīng)為土地剩余年限48.5年短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限53.5年，所以選用土地剩余經(jīng)濟(jì)壽命，并假設(shè)土地屆滿時(shí)，不對(duì)剩余建筑物經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行補(bǔ)償。

　　折舊年限應(yīng)�。�60-5=55年

　　收益期限的確定看《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》

　　指錯(cuò)：缺停車場(chǎng)收益計(jì)算，或者說(shuō)未說(shuō)明不考慮停車場(chǎng)收益的理由。

　　教材142土地取得時(shí)間2014.9.6,教材146頁(yè)土地取得2005.9.6矛盾

　　2.成本法

　　(1)土地成本

　　由于估價(jià)對(duì)象土地用途為綜合樓，現(xiàn)狀用途為飯店，遵循最有效利用原則，估價(jià)過(guò)程中土地用途以飯店用途為前提�？紤]到××市目前尚未公布基準(zhǔn)地價(jià)，無(wú)法采用基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，通過(guò)查詢××市土地交易信息網(wǎng)，2014年至2015年期間，××鎮(zhèn)幾乎無(wú)飯店用地交易實(shí)例，但周邊其他鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)有飯店用地的交易實(shí)例，考慮到飯店用地的特殊性，并參考××市近幾年來(lái)成交的飯店用地，各鎮(zhèn)飯店用地的成交價(jià)格差異較小，因此我們通過(guò)其他鎮(zhèn)區(qū)的交易實(shí)例并從中選取可比實(shí)例進(jìn)行相應(yīng)修正以求取本宗飯店用地的土地成本。可比實(shí)例見表2-33。

　　可比實(shí)例情況 表2-33

地塊編號(hào)	土地位置	面積（m2）	用途	土地使用期限	截止交易時(shí)間	買方	總成交價(jià)（萬(wàn)元）	地價(jià)（元/m2）
2015G×××	企石舊圍村	72735	飯店	2055年3月22日止（40年）	2015年3月22日	××市鉆石半島飯店有限公司	7300	1003
2014G×××	中堂東泊村	33332	飯店	2054年6月22日止（40年）	2014年6月22日	××市鴻富國(guó)際飯店有限公司	3335	1000
2005G×××	石排福隆	4291	飯店	2054年（40年）	2014年3月10日	王妙玲	470	1095

　　指錯(cuò)：可比實(shí)例一和可比實(shí)例二選用不當(dāng)，因?yàn)橥恋孛娣e和估價(jià)對(duì)象比過(guò)大，大于0.5～2之間，規(guī)模不相當(dāng)。

　　三個(gè)可比實(shí)例都是40年土地使用年限，估價(jià)對(duì)象50年，綜合用地，土地用途不同，不具有可比性。

　　相關(guān)因素修正：

　　考慮到上述成交實(shí)例均為近2年內(nèi)成交的飯店用地，交易情況正常，考慮到東莞市近兩年土地價(jià)格變動(dòng)不大，且由于飯店用地的特殊性，近幾年?yáng)|莞市各地成交價(jià)格差異不大，因此我們對(duì)用地類型、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素不進(jìn)行修正，僅對(duì)土地剩余使用年期進(jìn)行修正。

　　本宗地剩余使用年期為48年，土地報(bào)酬率取6%，則土地年期修正系數(shù)：

　　指錯(cuò)：土地使用權(quán)剩余年限前后不一致，前面48.5年。

　　土地成本單價(jià)：(1003×1.04+1000×1.04+1095×1.04)÷3=1074(元/m2)

　　土地成本=1074×3691=3964134(元)

　　指錯(cuò)：土地報(bào)酬率取6%，無(wú)取值依據(jù)

　　(2)建造成本

　　建筑物的建造成本包括實(shí)地查勘設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。具體計(jì)算見估價(jià)計(jì)算表。

　　(3)管理費(fèi)用

　　是用于管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、差旅費(fèi)等，一般為建造成本的3%～6%，考慮到為四星級(jí)飯店，工程復(fù)雜，本次取5%。

　　(4)資金利息

　　包括土地取得成本、建造成本和管理費(fèi)用的利息，利率取現(xiàn)行銀行1～3年期貸款利率6.03%。

　　(5)投資利潤(rùn)

　　以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的一般水平為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)利水平具體情況確定。投資利潤(rùn)率一般為土地取得成本、建造成本和管理費(fèi)用的10%～25%，考慮到估價(jià)對(duì)象為飯店，本次取20%。

　　(6)稅費(fèi)

　　為開發(fā)商銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅(銷售收入的5%)、城建稅(銷售收入的0.25%)，教育費(fèi)附加(銷售收入的0.15%)和堤圍防護(hù)費(fèi)(銷售收入的0.1%)，為總投資的5.5%。

　　(7)計(jì)提折舊

　　按年限直線折舊法計(jì)算，其建筑物的壽命為經(jīng)濟(jì)壽命。

　　(8)估價(jià)測(cè)算結(jié)果

　　重置成本法計(jì)算依據(jù)及計(jì)算過(guò)程詳見表2-34。

　　通過(guò)成本法估價(jià)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象的估價(jià)單價(jià)為人民幣5800元/m2，估價(jià)總值為人民幣163010856元整。

　　成本法測(cè)算過(guò)程表表2-34

估價(jià)計(jì)算表（1）
序號(hào)	項(xiàng)目?jī)?nèi)容	計(jì)算方法及說(shuō)明	建筑面積（m2）：	28105.32
			用地面積（m2）：	3691.00
			建筑物經(jīng)濟(jì)壽命：	55.00
			建筑物已用年限：	6.00
			建筑年期：	1.5
			單價(jià)（元/m2）	總價(jià)（元）
（1）	土地成本	按市場(chǎng)地價(jià)確定地面地價(jià)	1074	3964134
（2）	建造成本	（3）＋（4）＋（5）＋（6）	2710	76165417.20
（3）	前期工程費(fèi)	根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)格信息》、××市工程造價(jià)水平、同類物業(yè)預(yù)結(jié)算資料和擬估物業(yè)具體情況等綜合確定	60	1686319
（4）	建筑工程費(fèi)		1160	32602171
4.1	地基處理	同（3）	60	1686319
4.2	主體工程	同（3）	1100	30915852
（5）	安裝工程費(fèi)		1430	40190608
5.1	給排水（含潔具，鍋爐房管線）	同（3）	400	11242128
5.2	噴淋、氣體消防	同（3）	100	2810532
5.3	污水處理（含管線）	同（3）	30	843160
5.4	空調(diào)工程	同（3）	300	8431596
5.5	照明、防雷、動(dòng)力、變配電	同（3）	500	14052660
5.6	電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳	同（3）	100	2810532
5.7	燃?xì)夤こ?/P>	同（3）	30	843160
5.8	電梯	同（3）	300	8431596
5.9	洗衣房設(shè)備	同（3）	100	2810532
5.10	廚房設(shè)備	同（3）	200	5621064
（6）	公共配套設(shè)施費(fèi)	同（3）	60	1686319
（7）	管理費(fèi)用	（2）×（3%～6%），本次取5%	136	3808271
（8）	資金利息	（1）×6.03%＋（2）×6.03%÷2	220	6174825
（9）	投資利潤(rùn)	[（1）＋（2）＋（7）]×（10%～25%），本次取20%	784	22031760
（10）	稅費(fèi)	[（1）＋（2）＋（7）＋（8）＋（9）]×5.35%	263	7402548
（11）	建筑物重置成本	（2）＋（7）＋（8）＋（9）＋（10）	4112	115582821
（12）	應(yīng)計(jì)提折舊	（11）÷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命×已使用年限	449	12619289
（13）	二次裝修價(jià)值	根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)介紹確定	2500	70263300
（14）	二次裝修凈值	根據(jù)裝修成新率確定，本飯店裝修成新率約為8成	2000	56210640
（15）	建筑物成本價(jià)值	建筑物重置成本－應(yīng)計(jì)提折舊＋二次裝修凈值	5663	159174172
（16）	房地產(chǎn)價(jià)值	土地成本＋建筑物成本	5805	163138306
（17）	估價(jià)總值	取整	5800	163010856

　　指錯(cuò)：缺少基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的計(jì)算，如在土地取得成本(熟地價(jià))中應(yīng)加以說(shuō)明;

　　缺少其他工程費(fèi)計(jì)算、開發(fā)期稅費(fèi)計(jì)算;

　　缺少銷售費(fèi)用的計(jì)算;

　　資金利息計(jì)算中缺少銷售費(fèi)用計(jì)算，或不計(jì)算的相關(guān)說(shuō)明;

　　表格中，資金利息計(jì)算基數(shù)中缺管理費(fèi)用。資金利息計(jì)算中不應(yīng)用單利計(jì)算，應(yīng)(1)×[(1+6.03%)1.5-1]+(2)×[(1+6.03%)1.5/2-1]

　　指錯(cuò)：投資利潤(rùn)中缺少銷售費(fèi)用;

　　銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)是銷售價(jià)格，而不是成本，如是成本+銷售稅費(fèi);

　　銷售稅費(fèi)百分比描述和計(jì)算不一致，前面5.5%，表格中為5.35%;

　　計(jì)提折舊，考慮土地使用權(quán)剩余年限影響，應(yīng)加以說(shuō)明：

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，分為在出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對(duì)于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊：4112×(1-0%)/55×6.5=486

　　3.飯店綜合測(cè)算結(jié)果的確定

　　上述兩個(gè)結(jié)果中，以收益法測(cè)算的收益價(jià)格大于以成本法通過(guò)積累建造估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)成本、費(fèi)用測(cè)算出的價(jià)格，考慮到收益法得出收益價(jià)格能更好地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)人員確定本次估價(jià)結(jié)果中以收益法為主，兼顧考慮成本法，采用加權(quán)平均的方法，綜合得出本次估價(jià)對(duì)象的綜合測(cè)算結(jié)果見表2-35。

　　飯店綜合測(cè)算結(jié)果 表2-35

內(nèi)容	權(quán)值	單價(jià)（元/m2）	總值（元）
收益法	70%	8700	244516284
成本法	30%	5800	163010856
估價(jià)結(jié)果		7830	220064656

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　根據(jù)委托人提供的物業(yè)未抵押證明及相關(guān)調(diào)查，確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零。

　　(三)房地產(chǎn)抵押價(jià)值

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值=220064656-0=220064656(元)

　　則本次估價(jià)飯店的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為220064656元。

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素和使用現(xiàn)狀，最終我們確定，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果如下：

　　抵押價(jià)值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬(wàn)肆仟陸佰伍拾陸元整。

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