第三節(jié)　其他主要房地產估價文書寫作

　　學習目標：掌握估價所需資料清單、估價對象實地查勘記錄

　　一、估價委托合同

　　(一)估價委托合同內容構成

　　估價委托合同的內容一般包括：

　　(1)委托人和估價機構的基本情況，如委托人的名稱或者姓名和住所，估價機構的名稱、資質等級和住所。

　　(2)負責本估價項目的注冊房地產估價師，包括注冊房地產估價師姓名和注冊號。每個估價項目應至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。

　　(3)本估價項目的基本事項，包括估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。

　　(4)委托人應提供的估價所需資料，包括資料的目錄和數量，如委托人應向估價機構提供估價對象的權屬證明、財務會計信息(如歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本會計報表和其他資料等)。

　　(5)注冊房地產估價師的權利和義務，如注冊房地產估價師可以要求委托人提供相關的權屬證明，財務信息和其他資料，可以要求委托人為執(zhí)行公允的評估程序提供必要的幫助;注冊房地產估價師應對評估活動中知悉的國家秘密，商業(yè)秘密和個人隱私予以保密，應與委托人或其他當事人及評估對象有利害關系的估價活動予以回避等。

　　(6)估價機構的權利和不得有的行為，如委托人拒絕提供或不如實提供評估業(yè)務所需的權屬證明、財務會計信息和其他資料的，評估機構有權依法拒絕其履行合同的要求。委托人要求出具虛假評估報告的或有其他非法干預評估結果情形的，評估機構有權解除合同。評估機構不得以惡性壓價支付回扣，虛假宣傳等不正當手段招攬業(yè)務，不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估等。

　　(7)委托人的權利和義務，如委托人有權自主選擇評估法規(guī)定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制和干預。委托人有權要求與相關當事及評估對象有利害關系的評估專業(yè)人員回避;委托人應當按照合同約定向評估機構支付費用，不得索要，收受或者變相索要、收受回扣。委托人應當對其提供的權屬證明，財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責等。

　　(8)估價過程中雙方的權利和義務，如估價機構和注冊房地產估價師應保守估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實、準確、完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應協助注冊房地產估價師對估價對象進行實地查勘，收集估價所需資料。

　　(9)估價費用及收取方式;

　　(10)估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數以及估價報告交付期限、交付方式等。例如交付的估價報告是鑒證性報告還是咨詢性報告，是法定評估業(yè)務估價報告還是一般鑒證性估價報告，是僅提供估價結果報告還是既提供估價結果報告又提供估價技術報告。在確定估價報告交付期限時，應保證有足夠的時間以保質完成該估價項目，不能“立等可取”。

　　(11)違約責任;

　　(12)解決爭議的方法;

　　(13)其他需要約定的事項。

　　此外，合同中還應注明估價委托合同簽訂日期。

　　(二)估價委托合同寫作示例

　　【1-6】

　　二、估價所需資料清單

　　房地產估價所需資料包括委托人提供的和估價機構及注冊房地產估價師收集應掌握的影響房地產價格的所有資料。房地產估價所需資料主要包括：

　　1)反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料;

　　2)估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料;

　　3)對估價對象所在地區(qū)的房地產價值和價格有影響的資料;

　　4)對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

　　(一)反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料

　　1.估價對象土地方面的資料

　　(1)土地區(qū)位狀況：即坐落，四至，與城市標志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

　　(2)土地實物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質狀況等;

　　(3)土地開發(fā)程度：即宗地紅線內、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內場地平整程度狀況;

　　(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實際用途，四至，面積，土地級別，土地權屬性質及權屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;

　　(5)土地權利狀況：土地的所有權、使用權，土地使用權性質是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設立抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否為共有等狀況;

　　(6)土地利用狀況：土地利用現狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

　　(7)土地使用管制狀況：城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標高，規(guī)劃設計方案與環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災害狀況，日照、降水量、風向、排水積水狀況等資料。

　　2.估價對象建筑物方面的資料

　　(1)建筑物的三維空間位置;

　　(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內建筑面積、居住面積、營業(yè)面積、出租面積;

　　(3)層數及總高，層高;

　　(4)建筑式樣、風格、色調，結構，設備、設施，裝修，朝向，平面布局，通風，采光，隔聲、隔振、隔熱;

　　414

　　(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護及完損狀況、新舊程度;

　　(6)產權狀況：產權證號，是獨有、共有、還是建筑物區(qū)分所有權，是完全產權還是部分產權，是否設定抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否違章建筑等;

　　(7)利用狀況：法定用途，實際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。

　　(二)估價對象及其同類房地產的交易、利潤率、收益率等資料

　　這類資料主要通過市場調查收集，主要包括：相類似房地產的交易實例資料，租賃實例資料，空置實例資料，收益實例資料，租賃價格實例資料，建安造價資料，房地產開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料，基準地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現率資料，銷售費用率等估價參數資料，營業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經營期資料等。

　　(三)估價對象財務會計信息資料

　　是指應由估價委托人提供的根據本單位、企業(yè)實際發(fā)生的經濟業(yè)務事項進行會計核算的依據，如憑證、賬簿、財務會計報告等，其中，會計憑證包括原始憑證和記賬憑證，會計賬簿包括總賬、明細賬、固定資產卡片等;財務會計報告包括月、季、半年、年度報告以及項目竣工財務決算表等。

　　(四)對估價對象所在地區(qū)的房地產價值和價格有影響的資料

　　對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎設施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學校、餐館、金融機構、公園、娛樂設施等公共配套設施資料。

　　市內交通的通達度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數量、質量、家庭規(guī)模、風土人情、消費特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會治安狀況、房地產投機、居民收入等區(qū)域性行政、社會經濟狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產的供求狀況資料等等。

　　(五)對房地產價值和價格有普遍影響的資料

　　對房地產價格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經濟發(fā)展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經濟因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經濟狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。

　　房地產估價師對收集的估價所需資料應進行核查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。

　　三、估價作業(yè)方案

　　制定估價作業(yè)方案的目的是為了保質、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、如何去做、什么時候做以及由誰來做，是關于保質、按時完成一個估價項目的未來一系列行動的計劃。估價作業(yè)方案應在對估價項目行分析的基礎上制定，主要包括下列內容：

　　1.估價工作內容：

　　(1)擬采用的估價方法和估價技術路線

　　在明確了估價的基本事項后，可以根據估價對象狀況、估價目的、價值要求初步擬定相應的估價技術路線和估價方法方案，再分析不同方案獲取資料的難易程度、實施過程的難易程度、時間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價技術路線和估價方法。

　　(2)擬收集的估價所需資料及其來源渠道

　　針對估價對象、估價目的、估價技術路線和選用的估價方法等，擬定需要調查、收集那些資料，如何獲取相關資料，估價所需資料參見本節(jié)“估價所需資料清單”，資料獲取渠道可以通過：①請委托人提供;②估價人員實地查勘;③詢問中介機構、房地產業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士;④查閱估價機構自己的資料庫;⑤查閱政府有關部門的資料;⑥查閱有關報刊或登陸有關網站等。

　　2.估價工作質量要求及保障措施

　　根據估價對象、估價目的、價值時點、估價報告交付日期判斷本次估價項目的工作量大小、難易程度、時間緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員，根據各個估價師的特長、專業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應參加人員，組成項目組，明確負責人，確定估價時間，制定相應的保障措施。

　　3.估價作業(yè)步驟、時間進度和人員安排

　　針對估價項目各個工作環(huán)節(jié)，如資料收集、現場查勘、估價測算、估價結果確定等環(huán)節(jié)，根據各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個工作環(huán)節(jié)所需時間和相應的人員安排，估價作業(yè)步驟和時間進度安排最好采用相應的流程圖、進度表等，特別是對一些大型、復雜的估價項目更應如此。

　　四、估價對象實地查勘記錄

　　房地產具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產估價不可省略的工作步驟。估價人員實地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認識，形成一個直觀、具體的印象;可以核實委托人提供的估價對象的有關情況;可以親身感受估價對象的區(qū)位、實物的優(yōu)劣;可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當地房地產市場行情及市場特征。

　　估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：

　　1.應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況;

　　2.應拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充收集估價所需的關于估價對象的其他資料;

　　3.應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

　　當因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉讓房地產，房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入估價對象內部進行實地查勘;或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產估價師不得進入其內部進行實地查勘。如果有上述情況導致無法進入估價對象內部進行實地查勘情形的，注冊房地產估價師可以不進入估價對象內部進行實地查勘，但應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據不足假設在估價報告中說明。

　　為了全面、高效完成實地查勘，需要制作詳細、容易操作的《估價對象實地查勘記錄表》。不同類型估價對象進行實地查勘時，其查看的側重點會有所不同，實地査勘記錄表內容會相應不同，下面主要就住宅房地產、經營性房地產、工業(yè)房地產及在建工程等典型估價對象實地査勘內容進行介紹。

　　(一)住宅房地產實地查勘記錄

　　1.住宅房地產實地查勘內容

　　住宅房地產實地查勘重點主要包括：

　　(1)估價對象位置、四至、樓盤名稱;

　　(2)估價對象建筑結構、戶型結構、樓層;

　　(3)估價對象通風、采光、噪聲狀況;

　　(4)估價對象周邊景觀及配套設施狀況;

　　(5)估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、組團、單體樓等;

　　(6)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

　　(7)估價對象設施及管理狀況;

　　(8)估價對象內部裝飾裝修狀況;

　　(9)估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

　　2.住宅房地產實地查勘記錄表示例

　　住宅房地產實地查勘記錄表示例見教材表1-25所示。

　　表格缺建筑結構

　　(二)經營性房地產實地查勘記錄

　　1.經營性房地產實地查勘內容

　　經營性房地產主要包括商鋪、寫字樓、旅館、餐飲、娛樂等房地產，這類房地產實地查勘重點主要包括：

　　(1)估價對象位置、四至;

　　(2)用途：一種用途，兩種或兩種以上用途

　　(3)估價對象建筑規(guī)模、結構、樓層、地下室;

　　(4)估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;

　　(5)估價對象周邊辦公集聚度，如距商務中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等;

　　(6)估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;

　　(7)估價對象周邊公共配套設施;

　　(8)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

　　(9)估價對象內部設施及物業(yè)管理狀況;

　　(10)估價對象內部裝飾裝修狀況;

　　(11)估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

　　2.經營性房地產實地查勘記錄表示例

　　經營性房地產實地查勘記錄表示例見教材表1—26所示。

　　注意和住宅房地產對比分析掌握

　　(三)工業(yè)房地產實地查勘記錄

　　1.工業(yè)房地產實地查勘內容

　　工業(yè)房地產實地查勘重點主要包括：

　　(1)估價對象坐落、四至、名稱;

　　(2)估價對象建筑結構、樓層、跨度、成新率;

　　(3)估價對象占地面積、容積率;

　　(4)估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產車間、腐蝕性生產車間、恒溫恒濕生產車間、超潔凈生產車間、非生產車間等;

　　(5)估價對象附屬設施狀況;

　　(6)估價對象周邊交通便捷度;

　　(7)估價對象工業(yè)集聚度;

　　(8)估價對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況;

　　(9)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

　　(10)估價對象內部設施狀況;

　　(11)估價對象內部裝修狀況;

　　(12)估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

　　2.工業(yè)房地產實地查勘記錄表示例

　　工業(yè)房地產實地查勘記錄表示例見教材表1—27所示。

　　(四)在建工程實地查勘記錄

　　1.在建工程實地查勘內容

　　在建工程實地查勘重點主要包括：

　　(1)估價對象名稱、位置、四至;

　　(2)估價對象建筑面積、用地面積;

　　(3)估價對象規(guī)劃許可證、施工許可證、設計單位、施工單位;

　　(4)估價對象開工日期、預計完成時間;

　　(5)估價對象建筑結構、層高、樓層數;

　　(6)估價對象實際進度;

　　(7)估價對象周邊商業(yè)繁華度;

　　(8)估價對象周邊交通便捷度;

　　(9)估價對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況;

　　(10)估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

　　2.在建工程房地產實地查勘記錄表示例

　　在建工程實地查勘記錄表示例見教材表1—28所示。

　　五、估價報告內部審核表

　　(一)估價報告內部審核表內容構成

　　估價報告內部審核主要針對技術報告，圍繞影響估價結果的幾大方面展開，審核重點主要包括以下幾方面：

　　(1)估價報告的完整性：主要按照《房地產估價規(guī)范》要求，全面審核報告的各項要件是否齊全，如封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件等是否齊全;

　　(2)估價假設和限制條件：主要審核假設條件是否必要、充分、合理、有依據;限制條件是否具有針對性;

　　(3)估價目的及價值定義：主要審核表述是否準確、全面、清晰、具體;

　　(4)估價對象的界定、描述和分析：主要審核對估價對象的界定是否準確，對區(qū)位、權益、實物狀況的描述是否全面、客觀、翔實;

　　(5)市場背景描述與分析：主要審核對宏觀房地產市場、估價對象本類房地產市場及價值影響因素的分析是否全面、透徹、針對性強;

　　(6)最高最佳利用分析：主要審核對最高最佳利用的判斷是否正確，分析是否透徹、具體，是否有合法的依據;

　　(7)估價方法選用：主要審核選用方法是否全面、恰當，對理論上適用于估價對象的方法不選用的，是否充分說明了理由，選用的，是否簡述了道理;

　　(8)數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程：主要審核數據來源是否依據充分或理由充足;參數選取是否客觀、合理，在理論和現實上是否有說服力，有必要的分析和過程;計算過程詳細、完整、嚴謹、正確;

　　(9)估價結果確定及結論表述：主要審核估價結果的確定是否有充分依據，結論表述是否清晰、全面、理由充分，致估價委托人函、結果報告、技術報告中的估價結果是否一致;

　　(10)估價報告的規(guī)范性、文字表述：主要審核報告名稱、格式、用語是否規(guī)范，引用的法規(guī)、標準是否正確，文字表達是否簡潔、流暢、嚴謹、前后一致、邏輯性強、無錯別字、漏字;

　　(11)審核結論。

　　(二)估價報告內部審核表示例

　　估價報告內部審核表　　表1-29

估價項目名稱
估價報告編號
序號	審核項目	審核要求			優(yōu)	合格		不合格	問題說明
1	估價報告的完整性	報告的各項要件是否齊全，如封面、目錄、致估價委托人函、估價師申明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件等是否齊全
2	估價假設和限制條件	假設條件是否必要、充分、合理、有依據；限制條件是否具有針對性
3	估價目的及價值定義	表述是否明確、具體、規(guī)范
4	估價對象的界定、描述和分析	估價對象的界定是否準確，對區(qū)位、權益、實物的描述是否否完整、分析是否客觀，具有針對性
5	市場背景描述與分析	對宏觀房地產市場、估價對象本類房地產市場及價值影響因素描述內容是否完整、分析是否客觀、能否定性與定量相結合、是否具有針對性
6	最高最佳利用分析	對最高最佳利用的判斷是否正確，分析是否透徹、具體、有針對性，是否有合法的依據
7	估價方法選用	能否逐一分析估價方法是否適用，選用方法是否全面、恰當，對理論上適用而不選用的，是否充分說明了理由，選用的，是否簡述了理由，估價技術路線表述是否正確清晰
8	數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程	估價方法測算步驟是否明確，計算公式與分析過程是否詳細、完整、嚴謹、正確；估價基礎數據來源是否依據充分；估價參數選取是否客觀、合理，理論表述和實際應用是否有說服力
9	估價結果確定及結論表述	綜合測算結果確定選用方法是否恰當；理由是否充分；評估價值是否合理；相關專業(yè)意見表述是否正確簡明
10	估價報告的規(guī)范性、文字表述	報告名稱、格式、用語是否規(guī)范，引用的法律、法規(guī)、標準是否正確，文字表達是否簡潔、流暢、嚴謹、前后一致、邏輯性強、無錯別字、漏字
綜合審核結論：口可以出具報告；口作適當修改后出具報告；口重大修改后出具估價報告；口重新撰寫估價報告
審核人員簽名：				審核日期			年　日

　　六、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見說明

　　房地產估價中會遇到各種專業(yè)問題，主要可分為兩類：一是房地產估價專業(yè)領域內的;二是房地產估價專業(yè)領域外的。當估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應在估價報告中說明。

　　專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見，應符合下列規(guī)定：

　　1.當在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，可尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助，此時應在估價報告中說明有專業(yè)幫助，說明專業(yè)幫助的內容及提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱，相關資格、職稱或資質。

　　2.當對估價對象的房屋安全、質量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經實地查勘、查閱現有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應假設的，可建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業(yè)機構或專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構或專家出具的專業(yè)意見為依據進行估價，并應提供相關專業(yè)意見復印件，說明出具相關專業(yè)意見的專業(yè)機構或專家的名稱或姓名，相關資質或資格、職稱。

　　3.當沒有專業(yè)幫助或未依據相關專業(yè)意見時，應說明沒有專業(yè)幫助或未依據相關專業(yè)意見。

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