第三節(jié)房屋征收估價

　　一、房屋征收補償內(nèi)涵

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務院令第590號)規(guī)定：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。

　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　房屋征收補償包括：

　　1.被征收房屋價值的補償;

　　2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　二、房屋征收估價特點

　　房屋征收估價不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價，其估價特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)估價數(shù)量大

　　房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，隨著我國城市建設的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋征收。由于征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的征收估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　征收房屋既有居民個人房屋，也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數(shù)城市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋征收估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。

　　(三)估價對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　相對于其他目的的估價，征收估價的對象比較復雜，一個征收項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的意見，導致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

　　(四)補償價格關(guān)聯(lián)性強

　　就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的征收補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的征收補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的征收補償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

　　三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定

　　(一)房屋征收估價對象范圍

　　征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑 。被征收房屋價值估價不得遺漏、虛構(gòu)估價對象。

　　房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況 。調(diào)査結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準 。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行估價。

　　(二)房屋征收估價的目的

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，估價被征收房屋的價值”。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價目的應當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，估價產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

　　(三)房屋征收估價的時點

　　被征收房屋價值價值時點為房屋征收決定公告之日。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值價值時點應當與被征收房屋價值價值時點一致。

　　(四)房屋征收估價的價值內(nèi)涵

　　1.房屋征收估價的價值內(nèi)涵為：被征收房屋價值應為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

　　不考慮租賃因素的影響是估價無租約限制價值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價價值中不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價的價值內(nèi)涵為市場價值 ，即指估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但政府對估價對象定價有特別規(guī)定的除外。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價，應符合：

　　1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值;

　　2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)房屋征收估價的用途

　　被征收房屋的用途應當按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認定、處理結(jié)果確定。

　　被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應當組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行認定、處理，并將認定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

　　(六)房屋征收估價標準

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　類似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)征收估價，應區(qū)分國有土地上房屋征收估價和集體土地征收估價。

　　國有土地上房屋征收估價，應區(qū)分被征收房屋價值估價、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值估價、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價、因征收房屋造成的搬遷費用估價、因征收房屋造成的臨時安置費用估價、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價等。

　　當被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行估價確定時，所估價的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。

　　(七)房屋征收估價影響因素

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　四、房屋征收方法和結(jié)果確定

　　(一)房屋征收估價方法

　　被征收房屋價值應當根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種估價方法進行估價。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法估價；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營收入的，應當采用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當采用假設開發(fā)法評估。

　　可以同時選用兩種或者兩種以上估價方法估價的，應當選用兩種或者兩種以上方法估價。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應當通過搜集價值時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出的價格。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。

　　當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價；當被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價 。

　　(二)房屋征收估價結(jié)果確定

　　被征收房屋價值選用兩種或者兩種以上估價方法估價的，應當對各種估價方法的測算結(jié)果進行校核后，確定被征收房屋價值估價結(jié)果。

　　房屋征收估價價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

　　五、房屋征收估價技術(shù)路線

　　(一)比較法估價技術(shù)路線

　　1.收集和測算類似房地產(chǎn)價格

　　收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價值時點的平均交易價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應當通過搜集價值時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。

　　2.修正類似房地產(chǎn)價格

　　將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比較價格。

　　3.確定被征收房屋價格

　　根據(jù)類似房地產(chǎn)比較價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價價格。

　　(二)收益法估價技術(shù)路線

　　當被征收房屋為商業(yè)用途時應當采用收益法，其技術(shù)路線是通過比較法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。

　　(三)成本法估價技術(shù)路線

　　首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

　　(四)假設開發(fā)法估價技術(shù)路線

　　1.測算續(xù)建完成后的價值

　　首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。

　　2.測算續(xù)建成本和費用

　　根據(jù)在建工程建設進度，測算后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。

　　3.測算在建工程價值

　　將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。

　　六、征收估價工作流程

　　(一)估價機構(gòu)選定

　　房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收估價業(yè)務。

　　(二)估價機構(gòu)業(yè)務承攬

　　同一征收項目的房屋征收估價工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)共同承擔。

　　兩家以上房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)就估價對象、價值時點、價值內(nèi)涵、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價技術(shù)路線、估價方法、重要參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

　　(三)估價委托

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定或者確定后，房屋征收部門應當在10日內(nèi) 向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與其簽訂房屋征收估價委托合同。

　　房屋征收估價委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、估價目的、估價對象范圍、估價要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　房屋征收估價委托合同應當載明下列事項：

　　(1)委托人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況;

　　(2)負責本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師;

　　(3)估價目的、估價對象、價值時點等估價基本事項;

　　(4)委托人應提供的估價所需資料;

　　(5)估價過程中雙方的權(quán)利和義務;

　　(6)估價費用及收取方式;

　　(7)估價報告交付;

　　(8)違約責任;

　　(9)解決爭議的方法;

　　(10)其他需要載明的事項。

　　(四)估價準備和業(yè)務開展

　　估價機構(gòu)與房屋征收部門簽訂房屋征收委托合同后，應制定相應工作計劃，指派與房屋征收估價項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展估價工作。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價業(yè)務。

　　(五)實地查勘

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　征收房屋實地查勘時，需要分別查勘和記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等情況，具體內(nèi)容包括：

　　1)房屋位置：坐落、方位、門牌號、房屋棟號、在院落中的位置等;

　　2)房屋權(quán)屬：產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等;

　　3)房屋建筑：朝向、間數(shù)、建成年代、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、檐高、屋面、屋架、墻身、門窗等;

　　4)房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔斷、石材、貼面等;

　　5)設備情況：衛(wèi)生間設備、廚房設備、上下水管、暖氣、燃氣、電子對講、電話、有線電視、寬帶、水池、滲井、化糞池等;

　　6)附屬設施：門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門、外窗護欄等;

　　7)樹木：樹木種類、直徑等;

　　8)其他需要記錄的項目。

　　被征收人應當協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值估價所必須的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由房屋征收部門和估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應在估價報告中說明。

　　(六)初步估價結(jié)果公示

　　房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)應當按照房屋征收估價委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步估價結(jié)果。分戶的初步估價結(jié)果應當包括估價對象的構(gòu)成及其基本情況和估價價值。房屋征收部門應當將分戶的初步估價結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步估價結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當修正。

　　(七)提交估價報告

　　分戶初步估價結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當向房屋征收部門提供委托估價范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價報告和分戶估價報告。房屋征收部門應當及時將分戶估價報告送達被征收人。

　　整體估價報告和分戶估價報告應當由負責房屋征收估價項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　(八)解釋說明

　　被征收人或者房屋征收部門對估價報告有疑問的，出具估價報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當向其作出解釋和說明。

　　(九)資料保管

　　房屋征收估價工作完成后，應將估價報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，供房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)估價行業(yè)組織等查驗。

　　七、房屋征收復核估價和鑒定

　　1.申請復核估價

　　被征收人或者房屋征收部門對估價結(jié)果有異議的，應當自收到估價報告之日起5日內(nèi) ，向房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)申請復核估價。

　　申請復核估價的，應當向原房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)提出書面復核估價申請，指出估價報告存在的問題。

　　2.復核估價

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)對估價結(jié)果進行復核。復核后，改變原估價結(jié)果的，應當重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核估價申請人。

　　3.估價專家鑒定

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起5日內(nèi) ，向被征收房屋所在地估價專家委員會申請鑒定。

　　估價專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于三分之二。

　　估價專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi) ，對申請鑒定估價報告的估價程序、估價依據(jù)、估價假設、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經(jīng)估價專家委員會鑒定，估價報告不存在技術(shù)問題的，應當維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的，出具估價報告的房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具估價報告。

　　房屋征收估價鑒定過程中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當按照估價專家委員會要求，就鑒定涉及的估價相關(guān)事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應當協(xié)助。

　　因房屋征收估價、復核估價、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應當提供便利。

　　【案例3-3】

　　××市××街××號房屋征收估價結(jié)果報告(節(jié)選)

　　一、估價委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價目的

　　為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，估價被征收房屋的價值。

　　四、估價對象(略，具體見技術(shù)報告)

　　五、價值時點

　　按照《國有土地上房屋征收估價辦法》及委托人要求，以房屋征收延期公告之日2011年12月22日為價值時點。

　　六、價值定義

　　本報告估價價值為估價對象房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。本報告估價價值為估價對象在價值時點狀況下包含土地使用權(quán)及房屋建筑物產(chǎn)權(quán)的市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，一般估價方法包括比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法、以及趨勢分析法等其他輔助方法。根據(jù)委托人提供的資料、估價目的和估價對象特點，以及估價人員對××市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，結(jié)合委托人提供的資料，本次估價的估價對象為住宅用途房地產(chǎn)，適合使用的估價方法包括比較法、收益法和成本法。

　　本次估價的估價對象地處城區(qū)，房地產(chǎn)市場信息相對豐富齊全，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，同一供需范圍內(nèi)的同類型房地產(chǎn)成交記錄和放盤個案較多，運用比較法能充分體現(xiàn)其客觀市場價值，故本次估價選用比較法為最優(yōu)最佳方法。另外，考慮到估價對象所在地區(qū)于2010年新公布區(qū)域基準地價，而當?shù)胤课莸慕ㄔ斐杀炯跋嚓P(guān)稅費清晰明確，故可以使用成本法進行測算，其中土地使用權(quán)采用基準地價系數(shù)修正法、建筑物產(chǎn)權(quán)采用重置成本法分別進行估價。

　　估價對象目前未辦理拆除后未來重建的規(guī)劃設計指標，運用假設開發(fā)法的不確定性較大，不適宜運用假設開發(fā)法;估價對象雖屬收益性的房地產(chǎn)，但由于估價對象為年久失修舊樓房，實際剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分體現(xiàn)其現(xiàn)狀下的土地使用權(quán)價值，故不適宜采用收益法。