[案例3-9]

　　××樂園部分房地產(chǎn)估價結果報告(節(jié)選)

　　(一)委托方：××市××樂園實業(yè)發(fā)展有限公司

　　(二)估價方：××市××房地產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司

　　(三)估價對象：

　　1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”辦公綜合樓。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020820號。

　　2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(地下停車場)。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020817號。

　　3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207-0031土地。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020816號。

　　(四)估價目的：抵押貸款

　　(五)估價時點：2003年6月3日

　　(六)價值定義：本次估價采用公開市場價值標準

　　(七)估價依據(jù)

　　1.估價委托書。

　　2.房地產(chǎn)證及《××市土地使用權出讓合同書》，(證號：××號)《××市建設用地規(guī)劃許可證》(證號：××號)。

　　3.國家及××市有關房地產(chǎn)的政策和法規(guī)。

　　4.××市房地產(chǎn)市場資料。

　　5.估價人員現(xiàn)場查勘時獲得的有關資料。

　　(八)估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

　　(九)估價方法在估價中，我們根據(jù)估價對象的性質和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場(地下停車場)采用成本法，對“××樂園土地”(宗地號T207-0031)采用基準地價修正法進行計算。

　　市場法：是通過市場調(diào)查，以現(xiàn)行類似房地產(chǎn)的交易價格為參照，并對估價對象的客觀因素加以考慮，對參照價格進行修正，其修正值為估價對象的價格。

　　成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象價格的一種估價方法。

　　基準地價修正法：是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權年限、建筑容積率等的比較，將基準地價修正為估價對象價格的一種估價方法。

　　(十)估價結果估價人員運用市場法、成本法和基準地價修正法分別綜合計算、估價，結果如下：

　　1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價時點的價值為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元(￥18765500.00)，單價：5000元/m2.

　　2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(地下停車場)，占地面積：6005.51m2，在估價時點的價值為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”土地，(宗地號T207-003l土地)土地面積：7256.70m2，在估價時點的價值為人民幣陸佰零肆萬捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地產(chǎn)價值合計為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　(十一)估價人員：(略)

　　(十二)估價作業(yè)日期：(略)

　　(十三)估價報告應用的有效期：(略)

　　××樂園部分房地產(chǎn)估價技術報告

　　(一)實物狀況分析××市“××樂園”是國內(nèi)首家綜合性高科技旅游項目，現(xiàn)已建成開放。其項目建設內(nèi)容包括：①主體建筑——××樂園中心，是一幢建筑面積16945m2、基底面積14333.52m2、內(nèi)凈高達32m的單層巨大空間建筑物，主景是巨大的熱帶雨林和林中優(yōu)雅美麗的英式花園。主要功能還有未來街市、森林探險、兒童娛樂區(qū)、英式花園、餐飲區(qū)、××樂園大劇場和大型雜技。②配套辦公綜合樓一幢，現(xiàn)已通過竣工驗收。③住宅樓一幢，現(xiàn)已竣工④早身公寓二幢，尚未建設。⑤“××樂園廣場”(包括半地下停車場、停車庫)。

　　1.“××樂園”辦公綜合樓

　　(1)土地

　�、偈褂脵鄟碓矗簠f(xié)議(出讓)。

　�、诘燃墸憾�級。

　　③用途：旅游度假及游樂用地。

　�、苡玫孛娣e：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物

　�、俳Y構：框架。

　�、诮ㄖ�物層數(shù)：七層。

　�、蹟M估物樓層：整棟。

　�、苡猛荆恨k公綜合樓。

　�、萁ㄖ�面積：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。

　　(3)成新率：99%。

　　(4)裝修及設施：外墻：褐紅色條形磚(該建筑物為歐陸風格外形)。

　　內(nèi)墻：高級墻紙、乳膠漆。

　　天花：石膏線條，乳膠漆，部分明鋁礦棉板。

　　樓地面：拋光地磚地面。

　　樓梯、走道：拋光花崗巖。

　　門窗：鋁合金窗，部分實心木門、門套，部分夾板門。

　　衛(wèi)生間：地面防滑地磚，墻面瓷片到頂，天花鋁板吊頂。

　　2.“××樂園”廣場(地下停車場)

　　(1)土地

　�、偈褂脵鄟碓矗簠f(xié)議(出讓)。

　�、诘燃墸憾�級。

　　③用途：旅游度假及游樂用地。

　　④用地面積：6005.5m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物××樂園廣場是大型室內(nèi)綜合性旅游項目××市××樂園的配套設施(進口處)，占地面積6005.5m2，地面有一棵巨型人造大榕樹，建筑面積280m2的單層商鋪及其他綠化休閑設施，半地下有面積約3800m2、車位140多個的中巴、小車停車場(庫)。

　　3.“××樂園”土地(宗地號T207-0031)

　　(1)土地

　�、偈褂脵鄟碓矗簠f(xié)議(出讓)。

　�、诘燃墸憾�級。

　�、塾猛荆郝糜味燃偌坝螛酚玫�(本宗地擬建“××樂園”配套單身公寓)。