一、大綱要求考試目的：

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的等各種類型的房地產(chǎn)的估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：娛樂(lè)類型的房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)、分別影響這類房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在這類房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　熟悉：工業(yè)的房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)、分別影響這一類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在這些類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　了解：農(nóng)業(yè)、特殊類型房地產(chǎn)的估價(jià)。

　　要點(diǎn)說(shuō)明：

　　5.娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　娛樂(lè)房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握，娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的注意事項(xiàng)需要通過(guò)案例來(lái)說(shuō)明。

　　6.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)及其他倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)。

　　(1)工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　1)涉及的行業(yè)多;

　　2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大;

　　3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);

　　4)受腐蝕的可能性大。

　　(2)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　1)市場(chǎng)法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。

　　但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例(特別是出租案例)通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　2)收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

　　3)成本法工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。

　　(3)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況

　　1)交通條件;

　　2)基礎(chǔ)設(shè)施;

　　3)地理位置。

　　(4)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要實(shí)物狀況

　　1)用地面積與形狀;

　　2)地質(zhì)和水文條件;

　　3)房地產(chǎn)用途。