旅館房地產(chǎn)估價

　　旅館房地產(chǎn)及其估價的特點

　　旅館房地產(chǎn)，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。

　　不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價值的重復計算，[案例3-6]就存在類似的問題。

　　由于同類型旅館的價值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或是房間數(shù)，常�？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。

　　影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況

　　交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)的最重要的區(qū)位狀況。

　　周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當?shù)娜∩帷５�相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　影響旅館房地產(chǎn)的主要實物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況是：

　　設備設施和用具

　　除了設備設施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設備設施和用具，導致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。

　　經(jīng)營管理

　　旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店往往聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務水準，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡，保證酒店的客源。