第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

　　第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

　　1.居住房地產(chǎn)及其估價的特點：

　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產(chǎn)。從估價角度看，居住房地產(chǎn)的特點具有以下四個特點：

　　(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

　　(2)不同類型的住房內(nèi)涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經(jīng)濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權(quán)屬角度看，商品房是完全產(chǎn)權(quán)房，房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房是限制產(chǎn)權(quán)房(部分產(chǎn)權(quán)房)，廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，使用者只擁有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。

　　(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可先按完全產(chǎn)權(quán)估價，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值或承租****益價值沒有意義。

　　(4)我國現(xiàn)在大力推進城市廉租住房建設(shè)，對城市政策性、福利性住房的租金以及經(jīng)濟適用住房實行政府定價。