第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　多項選擇題

　　多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費中，屬于房屋開發(fā)費的有(　)。(2014年真題)

　　A.建筑安裝工程費

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　D.土地取得費

　　E.銷售代理費

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。參見教材P260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的結(jié)論中，應(yīng)主要說明項目的(　)。(2014年真題)

　　A.盈利能力

　　B.貸款償還能力

　　C.抗風(fēng)險能力

　　D.改善就業(yè)能力

　　E.資金平衡能力

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點�？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的盈利能力、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。參見教材P283。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括(　)。(2013年真題)

　　A.開發(fā)建設(shè)投

　　B.土地增值稅

　　C.借款本金償還

　　D.借款利息支付

　　E.運營費用

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報表。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計入現(xiàn)金流出，因為不考慮融資方案，不考慮資本結(jié)構(gòu)，不考慮錢從哪些途徑來。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。參見教材P267。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

　　A.接受委托

　　B.投資機會研究

　　C.初步可行性研究

　　D.詳細(xì)可行性研究

　　E.項目評估與決策

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。可行性研究分為四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估與決策。參見教材P251。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中其他工程費用包括(　)。

　　A.可行性研究費

　　B.臨時用地費

　　C.場地平整費

　　D.施工執(zhí)照費

　　E.竣工圖編制費

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。AC屬于勘察設(shè)計和前期工程費。參見教材P261。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，以下(　)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費用。

　　A.折舊費

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.工程監(jiān)理費

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　E.無形資產(chǎn)攤銷費

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。2017年修改內(nèi)容，明確了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不屬于開發(fā)項目的管理費用。C屬于其它工程費。參見教材P262。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有(　)。

　　A.土地出讓價款

　　B.征收補償費

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　D.水文地質(zhì)勘測費

　　E.土地平整費

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。選項C屬于房屋開發(fā)費，選項DE屬于勘察設(shè)計和前期工程費。參見教材P258～260。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.項目用地

　　B.房地產(chǎn)市場供需

　　C.房價現(xiàn)狀及走勢

　　D.交通運輸條件

　　E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。選項A為土地資源，選項D為交通資源，選項E為配套資源。選項BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P255。

　　【習(xí)題】城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括(　)。

　　A.土地出讓金

　　B.土地增值收益

　　C.土地開發(fā)成本

　　D.契稅

　　E.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成。D土地購置過程中所支付的稅金及相關(guān)費用，屬于土地費用，但不屬于土地出讓價款。E屬于房屋開發(fā)費。參見教材P259。

　　【習(xí)題】編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

　　A.現(xiàn)金流量表

　　B.利潤表

　　C.資金使用計劃

　　D.資金籌措計劃

　　E.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是基本報表�？捎门懦�法，基本報表一定是在輔助報表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.國家經(jīng)濟政策

　　B.地理環(huán)境

　　C.資源情況

　　D.項目開發(fā)方案

　　E.項目投資估算

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機會研究是最粗，深度也最淺，主要是為了摸清一些情況和條件。參見教材P251。

　　【習(xí)題】下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有(　)。

　　A.資產(chǎn)負(fù)債表

　　B.投資計劃與資金籌措表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

　　E.利潤表

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是基本報表�；�本報表有四個，分別是現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表，注意選項C、D的區(qū)別。參見教材P267。

　　【習(xí)題】在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有(　)。

　　A.基準(zhǔn)收益率

　　B.目標(biāo)收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.運營成本

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。AB是評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。參見教材P258。