第七章　風險分析與決策

　　多項選擇題

　　多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

　　【習題】進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有(　)。(2014年真題)

　　A.財務內部收益率

　　B.財務凈現(xiàn)值

　　C.成本利潤率

　　D.資產負債率

　　E.償債備付率

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是敏感性分析的步驟。敏感性分析通常采用的指標為內部收益率，必要時也可以選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標。參見教材P223。

　　【習題】不確定型決策常用的決策方法有(　)。(2014年真題)

　　A.最大可能法

　　B.小中取大法

　　C.大中取大法

　　D.決策樹法

　　E.最小最大后悔值法

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

　　【歸納總結】決策的方法

　　確定型決策方法風險型決策方法不確定型決策方法

　　線性規(guī)劃等運籌學方法

　　借助計算機進行決策最大可能法

　　期望值法

　　決策樹法小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　【習題】對房地產開發(fā)項目進行臨界點分析時，通常要進行(　)分析。(2013年真題)

　　A.最低租售價格

　　B.最高土地取得價格

　　C.最高工程費用

　　D.最低租售數(shù)量

　　E.最高銷售價格

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。參見教材P219。

　　【習題】按未來事件的自然狀態(tài)的確定程序劃分的投資決策類型包括(　)決策。(2013真題改編)

　　A.業(yè)務型

　　B.風險型

　　C.確定型

　　D.群體型

　　E.不確定型

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是決策的方法。按性質劃分，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。參見教材P238。

　　【習題】盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有(　)。(2012年真題)

　　A.產品總成本不隨產銷量變化

　　B.產品銷售量等于生產量

　　C.單位產品變動成本不隨產銷量變化

　　D.單位產品銷售價格不隨產銷量變化

　　E.單位產品固定成本不隨產銷量變化

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有：產品銷售量等于生產量;單位產品變動成本不隨產銷量變化;單位產品銷售價格不隨產銷量變化。參見教材P218。

　　【習題】決策的有效性程度通常從決策的(　)等方面來評價。(2012年真題)

　　A.合理性

　　B.可接受性

　　C.時效性

　　D.參與性

　　E.經(jīng)濟性

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是決策的概念。決策的評價標準主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟性四個方面來評價。參見教材P239。

　　【習題】在房地產置業(yè)投資的各項影響因素中，空置率的變化與以下(　)有關。

　　A.宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境

　　B.權益投資比率

　　C.業(yè)主經(jīng)營管理水平

　　D.市場供求狀況

　　E.租戶支付租金能力

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產置業(yè)投資的主要不確定性因素。C是2017的新增內容，要特別注意。參見教材P217。

　　【習題】下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有(　)。

　　A.故障樹分析法

　　B.期望值法

　　C.盈虧平衡法

　　D.解析法

　　E.蒙特卡洛模擬法

　　『正確答案』DE

　　『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。A是風險辨識的方法。B期望值法屬于概率分析。C屬于不確定性分析。參見教材P230。

　　【習題】風險分析中的風險估計階段，需要開展的工作包括(　)。

　　A.風險估算

　　B.分析風險概率分布情況

　　C.辨識風險發(fā)生的原因

　　D.檢驗各風險變量是否相關

　　E.提出應對風險的建議

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。CD屬于風險辨識。E屬于風險評價。參見教材P230。

　　【習題】下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產開發(fā)項目主要不確定性因素的有(　)。

　　A.土地費用

　　B.權益投資比率

　　C.運營費用

　　D.開發(fā)期

　　E.貸款利率

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教P212～216。

　　【習題】實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有(　)。

　　A.可預測性

　　B.不可控制性

　　C.不可逆性

　　D.可延期性

　　E.不可變更性

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資具有不可逆性和可延期性，兩大基本特性決定了具有實物期權性質。參見教材P243。

　　置業(yè)投資的不確定因素(四類)

　　土地費用

　　建筑安裝工程費

　　租售價格

　　開發(fā)期與租售期

　　容積率及有關設計參數(shù)

　　資本化率

　　貸款利率購買價格

　　權益投資比率

　　空置率

　　運營費用

　　【習題】下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有(　)。

　　A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

　　B.可以完全衡量項目風險性高低

　　C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

　　D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

　　E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B，凈現(xiàn)值標準差受凈現(xiàn)值期望值大小的影響，不能完全衡量風險高低，用標準差系數(shù);D凈現(xiàn)值標準差反應離散程度，越離散風險越大。參見教材P233～234。

　　【習題】利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有(　)。

　　A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行

　　B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小

　　C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小

　　D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

　　E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B，凈現(xiàn)值標準差在一定程度上能夠說明項目風險的大小，但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，因此單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險高低，有時會得出不正確的結論;選項D，凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越小。參見教材P234。