第三章　房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本

　　B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

　　C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益

　　E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。選項(xiàng)B大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售。選項(xiàng)C依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。參見教材P95。

　　【習(xí)題】開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(　)等。

　　A.材料設(shè)備采購合同

　　B.分包合同

　　C.銷售合同

　　D.勘察設(shè)計(jì)合同

　　E.加工合同

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是合同管理。選項(xiàng)ABE主要是承包商的合同關(guān)系。參見教材P88。

　　【習(xí)題】通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)(　)。(2014年真題)

　　A.《規(guī)劃意見書(選址)》

　　B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　C.《國有土地使用證》

　　D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　E.《建設(shè)工程施工許可證》

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可，主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見書(選址)》、核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、設(shè)計(jì)方案審批、核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P71。

　　【習(xí)題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有(　)。

　　A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式

　　B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

　　C.總代理可以委托分代理

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常采用聯(lián)合代理方式。開發(fā)商可以直接委托分代理。參見教材P95～96。

　　【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　)。

　　A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)

　　B.獲取項(xiàng)目所需土地

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)

　　D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

　　E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是前期工作。A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)屬于投資機(jī)會選擇與決策分析階段。參見教材P66。

　　【習(xí)題】采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有(　)。

　　A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位

　　B.開發(fā)商難以估算成本

　　C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

　　D.開發(fā)商打算與同行和平共處

　　E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。選項(xiàng)A可以采取領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法;選項(xiàng)CE可以采取挑戰(zhàn)定價(jià)法。參見教材P99。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括(　)。

　　A.工程質(zhì)量保修書

　　B.可行性研究報(bào)告

　　C.竣工圖

　　D.住宅使用說明書

　　E.竣工驗(yàn)收備案表

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件包括：工程竣工驗(yàn)收備案表，工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書，法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。本題可用排除法，只有選項(xiàng)D可以不必移交的資料。參見教材P91～93。

　　【習(xí)題】從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有(　)。

　　A.土地

　　B.勞動力

　　C.資本

　　D.經(jīng)驗(yàn)

　　E.環(huán)境

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。主流的人、財(cái)、物三方面，還有管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。參見教材P63。