第七章　風險分析與決策

　　單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。

　　【習題】下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是(　)。(2014年真題)

　　A.運營費用

　　B.年還本付息額

　　C.空置率

　　D.權(quán)益投資比率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要不確定性因素�？罩寐实墓烙媽τ诠浪惴康禺a(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是(　)元/m2。(2014年真題)

　　A.1804

　　B.3608

　　C.4608

　　D.5120

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。設樓面地價為A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。參見教材P219。

　　【習題】關于用期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是(　)。(2014年真題)

　　A.期望值不同、標準差小的方案為優(yōu)

　　B.期望值相同、標準差大的方案為優(yōu)

　　C.標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)

　　D.期望值不同、標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標準差小的方案為優(yōu);標準差相同，期望值大的方案為優(yōu);期望值不同，則必須比標準差系數(shù)，以標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P233。

　　【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到(　)時的極限值。(2013年真題)

　　A.利潤為零

　　B.財務凈現(xiàn)值為零

　　C.基準收益率

　　D.財務內(nèi)部收益率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。參見教材P219。

　　【習題】線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是(　)。(2013年真題)

　　A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

　　B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

　　C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格

　　D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。參見教材P217。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是(　)。(2013年真題)

　　A.14.32%

　　B.18.62%

　　C.19.03%

　　D.23.08%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析。設保本售價為A，當利潤為零時：銷售收入-銷售稅金=總成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降價幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見教材P218。

　　【習題】房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A.最低租售價格

　　B.最低租售數(shù)量

　　C.最低利潤水平

　　D.最高土地取得價格

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。參見教材P219。

　　【習題】房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是(　)。

　　A.專家打分法

　　B.“三項預測值”法

　　C.解析法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。選項B不是風險分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。參見教材P227。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為(　)元/m2。(2012年真題)

　　A.6500.00

　　B.6878.31

　　C.7142.86

　　D.7751.94

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是盈虧平衡點分析。總建筑面積=30000×3=9(萬m2)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)。根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發(fā)成本。設銷售單價為X，則：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。參見教材P218。

　　【習題】在對房地產(chǎn)項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　)的。(2012年真題)

　　A.相互關聯(lián)

　　B.相互排斥

　　C.相互獨立

　　D.相互制約

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是單因素與多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

　　【習題】某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現(xiàn)值的期望值是(　)萬元。(2012年真題)

　　A.240

　　B.284

　　C.300

　　D.316

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。參見教材P233。

　　【習題】在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是(　)。(2012年真題)

　　A.Pi≥0

　　B.Pi≤1

　　C.0≤Pi≤1

　　D.Pi≥1

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

　　【習題】下列房地產(chǎn)投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是(　)。

　　A.建安工程費

　　B.土地費用

　　C.空置率

　　D.容積率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。參見教材P216。

　　【習題】在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于(　)。

　　A.臨界點分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

　　【習題】運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過(　)確定是否進行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價

　　B.放棄型期權(quán)估價

　　C.成長型期權(quán)估價

　　D.柔性期權(quán)估價

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。放長線以觀后效之類的屬于成長型期權(quán)。參見教材P245。

　　【習題】房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有(　)。

　　A.可逆性和可延期性

　　B.可逆性和不可延期性

　　C.不可逆性和可延期性

　　D.不可逆性和不可延期性

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見教材P243。

　　【習題】各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標(　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.凈現(xiàn)值期望值

　　C.凈現(xiàn)值標準差

　　D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，應比標準差系數(shù)。參見教材P234。

　　【習題】下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(　)。

　　A.空置率與有效毛收入呈反向變動

　　B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響

　　C.權(quán)益投資比率高，意味著債權(quán)人承擔的投資風險和風險報酬均增加

　　D.金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。A空置率提高，可導致有效毛租金收入減少。B可以通過簽訂長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹的影響。C權(quán)益投資比率高，意味著自有資金所占比例高，則風險小;D要求投資權(quán)益比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

　　【習題】對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是(　)。

　　A.地價

　　B.建造成本

　　C.貸款利率

　　D.資本化率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤的變化率，不是看利潤的值是多少。本題中由于計算利潤的變化率，分母不變，分子大的利潤變化率大。參見教材P223。