第四章　房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

　　單項選擇題

　　單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。

　　【習題】某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是(　)。(2014年真題)

　　A.觀察法

　　B.訪問法

　　C.問卷法

　　D.實驗法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場調(diào)查的步驟。實驗法，用實驗的方式，對調(diào)查對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得相應信息的方法。參見教材P108。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設建材超市，其采用的目標市場選擇模式是(　)。(2014年真題)

　　A.市場集中化

　　B.選擇專業(yè)化

　　C.產(chǎn)品專業(yè)化

　　D.市場專業(yè)化

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是目標市場選擇。選項A選擇一個細分市場，選項B有選擇地進入幾個細分市場，選項C產(chǎn)品專業(yè)化，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，選項D向同一市場提供多種產(chǎn)品。參見教材P121。

　　【習題】塑造房地產(chǎn)項目的鮮明個性以區(qū)別于競爭對手，這是(　)的主要任務。(2014年真題)

　　A.市場細分

　　B.識別競爭者

　　C.市場定位

　　D.市場營銷

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。市場定位，也稱為產(chǎn)品定位或競爭性定位，是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細分市場上所處的地位和顧客對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客，使該產(chǎn)品在細分市場上占據(jù)強有力的競爭位置。參見教材P122。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是(　)。

　　A.有效市場>滲透市場>服務市場

　　B.服務市場>有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務市場>滲透市場

　　D.服務市場>滲透市場>有效市場

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P112。

　　【習題】商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是(　)存在差異性。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點

　　B.城市區(qū)域功能

　　C.購房者的需求

　　D.城市地理環(huán)境

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場細分。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關鍵點在于顧客需求的差異性。參見教材P117。

　　【習題】對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的(　)分析。

　　A.需求

　　B.供給

　　C.競爭

　　D.市場占有率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。市場狀況分析包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四個方面。吸納率分析屬于需求分析。參見教材P139。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于(　)。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.描述性調(diào)查

　　C.創(chuàng)新性調(diào)查

　　D.因果性調(diào)查

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場調(diào)查的步驟。因果性調(diào)查即檢驗因果關系，如假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。參見教材P107。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是(　)。

　　A.形象差異化戰(zhàn)略

　　B.人員差別化戰(zhàn)略

　　C.服務差別化戰(zhàn)略

　　D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。服務超別化戰(zhàn)略即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務，企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務上，市場差別化就越容易實現(xiàn)。參見教材P122。

　　【習題】在一定時期內(nèi)某類商品房的市場潛量指這類商品房的(　)。

　　A.市場需求上限

　　B.市場有效需求

　　C.市場現(xiàn)實需求

　　D.市場最低需求

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為市場潛量。參見教材P112。

　　【習題】某市2015年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2016年住宅銷售量為(　)萬平方米。

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售值+(1-平滑指數(shù))×前期預測值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。參見教材P116。

　　【習題】某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是(　)戰(zhàn)略。

　　A.形象差異化

　　B.人員差別化

　　C.服務差別化

　　D.產(chǎn)品差別化

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別。帶電梯的別墅，明顯產(chǎn)品不同。參見教材P122。

　　【習題】某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應了消費者市場的(　)。

　　A.替代性

　　B.發(fā)展性

　　C.地區(qū)性

　　D.復雜性

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是消費者市場及其購買對象。新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費需求呈現(xiàn)出由少到多，由粗到精、由低級到高級的發(fā)展趨勢。參見教材P127。

　　【習題】某城市2016年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2016年該市新建商品住房的市場潛量是(　)萬㎡。

　　A.1260

　　B.1380

　　C.1440

　　D.2100

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120×15%×80=1440萬平方米。市場潛量是針對產(chǎn)品的數(shù)量(客體數(shù)量)而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。參見教材P112。

　　【習題】某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是(　)。

　　A.避強定位方式

　　B.產(chǎn)品差別化方式

　　C.對抗性定位方式

　　D.重新定位方式

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。重新定位指對銷路少、市場反應差的產(chǎn)品進行二次定位。參見教材P122。

　　【習題】下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是(　)。

　　A.學習

　　B.經(jīng)濟狀況

　　C.對渠道的信賴度

　　D.購買動機

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。選項A屬于心理因素，選項B屬于個人因素，選項D屬于心理因素。參見教材P130。

　　【習題】房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是(　)。

　　A.消費者的態(tài)度

　　B.消費者的生活方式

　　C.消費者的習慣

　　D.消費者的偏好

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者會認為產(chǎn)品價格跌了，會等著再跌后再買，這是一種感知能力和態(tài)度。參見教材P131。

　　【習題】房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于(　)。

　　A.觀察法

　　B.實驗法

　　C.討論法

　　D.問卷調(diào)查法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場調(diào)查的步驟。觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。參見教材P107。

　　【習題】市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(　)。

　　A.移動平均法

　　B.指數(shù)平滑法

　　C.市場因子推演法

　　D.簡單平均法

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。選項C屬于相關分析法，不屬于時間序列分析法。參見教材P115。

　　【習題】一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(　)競爭者。

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機型

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是判斷競爭者的反應模式。有的反應、有的不反應的叫選擇型競爭者，或反應或不反應的叫隨機型競爭者。參見教材P125。