第三章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　單項(xiàng)選擇題

　　單項(xiàng)選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。

　　【習(xí)題】土地儲(chǔ)備資金不能用于支付(　)。(2014年真題)

　　A.收儲(chǔ)土地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)

　　B.收儲(chǔ)土地后必要的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　C.收儲(chǔ)土地發(fā)生的銀行貸款利息

　　D.土地使用權(quán)出讓價(jià)款

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備資金的具體使用范圍：征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;必要的前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用;需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出;經(jīng)同級(jí)財(cái)政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。參見(jiàn)教材P69。

　　【習(xí)題】在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中，(　)是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。(2014年真題)

　　A.環(huán)保驗(yàn)收

　　B.市政工程驗(yàn)收

　　C.規(guī)劃驗(yàn)收

　　D.人防驗(yàn)收

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是竣工驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收中的規(guī)劃驗(yàn)收，是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。參見(jiàn)教材P91。

　　【習(xí)題】以同類物業(yè)的當(dāng)前平均價(jià)格為基礎(chǔ)，確定商品住房銷售價(jià)格的方法是(　)。(2014年真題)

　　A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　C.目標(biāo)定價(jià)法

　　D.隨行就市定價(jià)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價(jià)法指開(kāi)發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。參見(jiàn)教材P99。

　　【習(xí)題】下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是(　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國(guó)有土地

　　C.依法收購(gòu)的土地

　　D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是獲取土地。土地儲(chǔ)備的范圍一定是國(guó)有土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)備。參見(jiàn)教材P67。

　　【習(xí)題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是(　)。

　　A.土地儲(chǔ)備

　　B.銷售方案的細(xì)化

　　C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

　　D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是前期工作。A土地儲(chǔ)備是政府行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。參見(jiàn)教材P67。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括(　)。

　　A.對(duì)原材料的檢驗(yàn)

　　B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)

　　C.確立質(zhì)量文件檔案制度

　　D.確立成本控制檔案制度

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是質(zhì)量控制。本題可用排除法。ABC全是與質(zhì)量有關(guān)的，而只有D是與成本(投資)有關(guān)的，不屬于同一類。參見(jiàn)教材P82。

　　【習(xí)題】為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為(　)。

　　A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　B.成本加成定價(jià)法

　　C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P98。

　　【習(xí)題】網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為(　)的方法。

　　A.質(zhì)量控制

　　B.成本控制

　　C.進(jìn)度控制

　　D.合同管理

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度控制的方法主要有兩種，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡(luò)圖。參見(jiàn)教材P83。

　　【習(xí)題】下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是(　)。

　　A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　　B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

　　C.貸款利息

　　D.建安費(fèi)用

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi);②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用;③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用;④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用;⑤貸款利息;⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。土地開(kāi)發(fā)中沒(méi)有建房子，不會(huì)用建安費(fèi)用。參見(jiàn)教材P68。

　　【習(xí)題】某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是(　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　C.隨行就市定價(jià)法

　　D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。參見(jiàn)教材P98。

　　【習(xí)題】在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由(　)列出質(zhì)量缺陷清單。

　　A.開(kāi)發(fā)商

　　B.承包商

　　C.監(jiān)理工程師

　　D.使用單位

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是竣工驗(yàn)收。在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由監(jiān)理工程師列出質(zhì)量缺陷清單。參見(jiàn)教材P90。

　　【習(xí)題】當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用(　)。

　　A.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　C.目標(biāo)定價(jià)法

　　D.隨行就市定價(jià)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。另行定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大，難以把握時(shí)，一般會(huì)隨行就市。參見(jiàn)教材P99。

　　【習(xí)題】實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由(　)負(fù)責(zé)。

　　A.開(kāi)發(fā)商

　　B.監(jiān)理單位

　　C.分包單位

　　D.總承包單位

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是安全管理。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。參見(jiàn)教材P89。

　　【習(xí)題】根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是(　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.成本加成定價(jià)法

　　C.隨行就市定價(jià)法

　　D.價(jià)值定價(jià)法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。指根據(jù)估計(jì)的總銷售收人和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。參見(jiàn)教材P98。

　　【習(xí)題】某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是(　)。

　　A.隨行就市定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。不用背概念，理解含義就可以。參見(jiàn)教材P99。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由(　)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。

　　A.施工單位

　　B.建設(shè)單位

　　C.監(jiān)理單位

　　D.設(shè)計(jì)單位

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批。施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位。參見(jiàn)教材P79。

　　【習(xí)題】將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于(　)的工作。

　　A.投資機(jī)會(huì)選擇于決策分析階段

　　B.前期工作階段

　　C.建設(shè)階段

　　D.租售階段

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是前期工作。開(kāi)工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機(jī)會(huì)研究的界線是獲取土地或項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P77。

　　【習(xí)題】承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在(　)內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。

　　A.半個(gè)月

　　B.一個(gè)月

　　C.一個(gè)半月

　　D.二個(gè)月

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是竣工驗(yàn)收。承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)交付工程。參見(jiàn)教材P92。